Redazione

Gestione del portafogli: rischi e rendimenti attesi

Quando si decide di approntare un portafogli di investimenti per la gestione dei propri risparmi e dei propri capitali è necessario avere ben chiaro come questo debba essere strutturato per garantire il rendimento massimo e essere garantito contro gli eventuali rischi di investimento.

Per questo, nella costruzione di un portafogli, è necessario capire come queste due variabili interagiscono tra loro, sia nelle singole azioni scelte sia nel loro complesso. Partendo dal presupposto che la prima regola per la costruzione di un portafogli finanziario è la diversificazione delle attività di investimento, capire come incidono il rischio e il rendimento singolo di ogni azione è utile al fine di scegliere le azioni migliori da includere nel portafogli.

Rendimento atteso

In questo caso il rendimento di ogni singola azione agisce in modo proporzionale sul complesso degli investimenti: il rendimento atteso di un portafoglio è uguale alla media ponderata dei rendimenti attesi delle diverse attività.

Rischio atteso

Nel caso del rischio è necessario diversificare l’incidenza delle singole azioni soprattutto nel caso in cui queste abbiano una correlazione. Per il calcolo del rischio atteso di un portafogli, quindi, è necessario identificare il coefficiente di correlazione (rapporto fra covarianza e prodotto delle deviazioni standard).

Il rischio totale di un portafogli è dato, quindi, dalla sommatoria della covarianza di tutte le attività del portafogli e delle loro diverse combinazioni, ad ognuna delle quali è associato un diverso peso. Data questa formula, il modo migliore per ridurre il rischio atteso di un portafogli è quello di scegliere delle attività di investimento che abbiano una coefficiente di correlazione uguale o minore di zero.

Comprare casa online, qualche regola utile

Quando si cerca di comprare o vendere una casa, spesso, ci si affida alle agenzie immobiliari, ma Altroconsumo, in un’inchiesta pubblica di recente, ha dimostrato che l’intermediazione è insoddisfacente per la maggior parte degli intervistati.

Gli intervistati di Altroconsumo, nel 25% dei casi circa, hanno dichiarato che se un domani si trovassero a comprare o vendere di nuovo una casa, non farebbero assolutamente ricorso ad un’agenzia, vista la scarsa qualità e gli alti prezzi dell’intermediazione.

E come si vende casa senza usare l’agenzia? Oggi, sempre più persone, sfruttano il canale digitale e inseriscono online il loro annuncio. Chi compra casa d’altra parte, ha tre possibilità: o sbircia il sito delle agenzie immobiliari che sono una vetrina di annunci, gli spessi disponibili nella sede.

In secondo luogo sfruttano i canali tematici dei siti generici come eBay o Secondamano, ma qualche informazione si può trovare soprattutto sui siti di annunci immobiliari. Altroconsumo che ha già redatto un vademecum per chi compra casa tramite gli agenti immobiliari, ha deciso di elencare anche le precauzioni da avere quando si compra casa online.

Il primo consiglio è quello di consultare da quanto tempo l’annuncio è online, poi si consiglia di vedere se ci sono altri annunci simili in rete e si suggerisce anche di mettersi subito in contatto con il venditore così da avere anche delle foto dell’immobile qualora non fossero già state pubblicate.

Cassazione: sì a paga extra per turni lunghi

Il caso che ha portato alla sentenza  n. 18284 dello scorso 25 ottobre della Cassazione è quello di un dipendente di un istituto bancario, addetto alla vigilanza, il quale ha richiesto di avere una retribuzione maggiore per le giornate lavorative effettuate dopo il sesto giorno di lavoro consecutivo.

L’istituto bancario ha concesso un extra per la retribuzione, ma lo ha calcolato come se fosse la retribuzione per il lavoro  domenicale. Il dipendente, non soddisfatto, si è appellato al tribunale, che però non ha concesso un ulteriore compenso. Da qui il ricorso alla Cassazione motivato dalla esiguità del compenso per il settimo giorno lavorativo, motivazione accolta dal Supremo Tribunale: il lavoratore che lavora oltre il sesto giorno consecutivo ha diritto ad un compenso di natura retributiva che tenga conto del sacrificio della privazione del giorno di riposo.

Questo perché, secondo la sentenza della Cassazione n. 2610/2008

il lavoro prestato oltre il settimo giorno non determina solo la limitazione di specifiche esigenze familiari, personali e culturali alle quali il riposo domenicale è finalizzato, ma una “sofferenza” extra: la privazione della pausa destinata al recupero delle energie psico-fisiche.

Quindi, concludono i giudici della Suprema Corte:

In mancanza di una previsione del contratto collettivo nazionale di lavoro sarà compito del giudice determinarne la misura tenendo conto dell’onerosità della prestazione lavorativa e di eventuali forme di compensazione normativamente previste per istituti affini, quale il compenso del lavoro domenicale, ma non quello per lavoro straordinario.

 

Vademecum della contrattazione immobiliare

Il mercato immobiliare è molto complesso e non sempre gli attori che ne definiscono le caratteristiche si possono considerare del tutto onesti. Una recente inchiesta di Altroconsumo, per esempio, ha rivelato tutti i vizi delle agenzie immobiliari.

L’Associazione di consumatori ha così deciso di offrire ai suoi lettori un utile vademecum per sapere sempre come comportarsi davanti ad intermediario immobiliare.

In primo luogo Altroconsumo evidenzia l’insoddisfazione di chi ha comprato o venduto casa con un’agenzia sulla base del prezzo corrisposto per l’intermediazione. In secondo luogo nell’inchiesta si parla della scarsa professionalità delle agenzie, del fatto che non erogano una regolare fattura per il servizio e si sottolinea l’importanza della contrattazione sul prezzo dell’intermediazione. 

Il vademecum, parte da queste considerazioni per invitare tutti coloro che si rivolgono ad un’agenzia a non dare l’esclusiva a nessuno, in modo da tutelarsi sul cattivo servizio erogato. In più consiglia di accertarsi che l’intermediazione preveda un’assistenza fino al rogito con l’obbligo di ottenere per tempo tutta la documentazione necessaria per la buona riuscita della pratica.

Un altro accorgimento è quello di non firmare proposte d’acquisto che vincolano soltanto l’acquirente e l’agenzia ma preferire un contratto preliminare, magari visionato da un notaio di fiducia. Interessante anche il consiglio di tenere d’occhio il valore della caparra versata e di accorciare molto i tempi di accettazione della proposta.

Agenzie: comportamento, nero e contrattazione

In una recente inchiesta di Altroconsumo è stato evidenziato che 7 cittadini su 10 che hanno comprato o venduto casa con un’agenzia immobiliare, si sono dichiarati insoddisfatti del servizio e in primo luogo della commissione corrisposta agli intermediari.

Ma non è solo quel che è dato in mano a chi ha facilitato l’incontro di domanda e offerta nel mercato immobiliare a infastidire gli intervistati. Quel che dà fastidio sono tre aspetti, ben esplicitati nel report di Altroconsumo.

Per prima cosa la richiesta di non fatturare la commissione corrisposta all’Agenzia. Il 21 per cento degli intervistati che ha comprato o venduto casa negli ultimi cinque anni, ha dichiarato di aver pagato in nero l’intermediazione senza ottenere una specifica fattura per il servizio erogato.

Un altro 12% degli intervistati dichiara di aver ottenuto la fattura dall’Agenzia ma soltanto per una parte dell’importo versato. Adesso però, la normativa è diventata più stringente: al momento del rogito, infatti, è il notaio stesso a dichiarare se il venditore e l’acquirente sono stati agevolati da un’agenzia e quanto hanno speso.

Il 25% degli intervistati ha dichiarato poi di non essere stato assistito fino al rogito e quindi di aver subito un comportamento scorretto da parte degli intermediari che hanno dimostrato una scarsa professionalità.

Altroconsumo ha chiesto agli intervistati se comunque hanno provato a contrattare il prezzo dell’intermediazione. Sembra che ci abbia provato soltanto il 62% delle persone e soltanto il 26% ha ottenuto un reale beneficio dall’intermediazione.

L’inchiesta sulle agenzie di Altroconsumo

Altroconsumo ha intervistato dei cittadini che per vendere o comprare una casa si sono affidati ai servizi di un’agenzia ed hanno portato a galla una serie di storture del sistema. In particolare è stato osservato che le Agenzie non offrono un servizio adeguato agli acquirenti.

L’inadeguatezza potrebbe anche essere una questione soggettiva, legate alle aspettative di chi si affida agli intermediari, ma tutti sono concordi nel sottolineare che le Agenzie, per quel che fanno, ottengono comunque dei compensi troppo alti e molto spesso non rilasciano nemmeno le fatture.

Queste considerazioni partono dall’analisi dell’esperienza di 1500 italiani che sono stati interrogati sul rapporto avuto con le agenzie immobiliari. Per esempio, 7 intervistati su 10 hanno comprato casa tramite un’agenzia, hanno dichiarato di essere insoddisfatti della commissione corrisposta all’agenzia al punto che se dovessero vendere l’immobile e acquistare un’altra casa, non faranno sicuramente ricorso ad un intermediario.

Le commissioni, considerate sempre troppo alte, in genere vanno da un minimo del 3 per cento sul prezzo di vendita per chi compra la casa e da un minimo del 2 per cento per chi vende. Il conto è presto fatto su un immobile venduto al prezzo medio di 200.ooo mila euro.

L’agenzia, dall’affare tra venditore e acquirente, si mette in tasta ben 10.000 euro, ma il dubbio resta su quanto di questa cifra sia regolarmente dichiarato al fisco.

Il rimborso dell’assicurazione del mutuo

Chi ha acceso un mutuo ed è stato invitato a sottoscrivere un’assicurazione multirischi a premio unico collegata al finanziamento, oppure una polizza vita per la stessa finalità, ha avuto qualche problema nel chiederne il rimborso. Almeno fino a quando i consumatori non hanno fatto sentire la loro voce.

Il caso è quello dei mutuatari che dopo il dicembre 2010 hanno estinto, surrogato o accollato un mutuo collegato alla polizza e si sono sentiti rispondere dalla banca che a fronte dell’estinzione del mutuo dovevano comunque tenersi la polizza.

Un anno fa è stata fatta chiarezza su questa procedura stabilendo che i consumatori hanno diritto a recedere dalla polizza e hanno diritto anche ad ottenere il rimborso del premio.

A livello normativo, dopo il dicembre del 2010, tutti coloro che estingono un mutuo prima del tempo possono ottenere la disdetta della polizza e il rimborso del premio non goduto, ma prima della data indicata le cose non erano proprio così facili.

I vecchi contratti assicurativi, infatti, non contemplavano la possibilità di disdire la polizza e ottenere il rimborso del premio. Tutto è cambiato con il regolamento n. 35 dell’Isvap, siglato il 26 maggio del 2010, con cui si è data la possibilità al mutuato-consumatore di ottenere il rimborso della polizza e di poterla estinguere una volta estinto anche il mutuo.

Fino a 600 mila euro per il ricongiungimento previdenziale

La previdenza è la bestia nera del governo tecnico, questione sulla quale si stanno facendo molte proposte, a volte anche contrastanti fra loro, per riuscire a risolvere il problema: da un lato la necessità di recuperare fondi per la copertura degli esodati (coloro che con la riforma si sono trovati senza reddito e senza pensione) e, dall’altro, il problema del ricongiungimento delle pensioni.

In questo secondo caso, all’ordine del giorno nell’agenda governativa, non sono mancate polemiche, forse meno gridate di quelle degli esodati, ma non per questo meno forti.

Il ricongiungimento, che fino a qualche tempo non costituiva un problema, dal momento che farlo era gratuito e anche piuttosto semplice, ora si è trasformato in un incubo. Dal 2010, infatti, il passaggio dei contributi pensionistici all’Inps è a titolo oneroso e, purtroppo, si tratta di somme impressionanti (alcuni potenziali ricongiunti si sono sentiti chiedere anche 600 mila euro).

E non c’è via di scampo: per chi, passando dal pubblico impiego al privato, cambia cassa di appartenenza, l’unica altra soluzione è quella di chiedere il cumulo dei contributi versati, il che porterebbe al calcolo della pensione secondo il sistema contributivo e non in base all’ultimo stipendio, il che si traduce, nella quasi totalità dei casi, in un dimezzamento della cifra percepita.

 

Nuove regole per apprendistato e contratti a termine

La riforma del mercato del mercato del lavoro procede a tutta forza. Il ministro Fornero è più che mai convinta che l’apprendistato possa essere la cura per molti mali che affliggono questa parte dell’economia e, dopo la circolare dell’Inps che conferma gli sgravi fiscali per quelle aziende che scelgono di assumere forza lavoro in qualità di apprendisti, arrivano quelle del governo con le quali si procede alla regolamentazione di questo tipo di contratti.

In questi giorni si stanno susseguendo le notifiche istituzionali sia sull’apprendistato che sulle tipologie di contratto a termine che, partiti come strumento per rendere il lavoro più flessibile, si sono trasformati nell’emblema del precariato.

Precariato che è uno dei principali motivi che hanno fatto nascere la necessità di una riforma del lavoro, in quanto usati in maniera non sempre trasparente dalle aziende.

Nell’impostazione della riforma del mercato del lavoro voluta dal Ministro Fornero, sono previste tre tipologie principali di contratto di apprendistato: apprendistato professionalizzante (attraverso il quale si raggiunge una particolare qualifica professionale); l’apprendistato qualificante (una sorta di programma per ottenere un diploma) e l’apprendistato di alta formazione (affiancato a percorsi scolastici o universitari).

Il risultato di questa opera di diversificazione dei contratti di apprendistato e degli sgravi previsti dovrebbe essere un abbassamento del numero di disoccupati e, quindi, migliori prospettive per i giovani italiani.

Mutuatari bravi e fortunati: chi sono?

Accendere un mutuo vuol dire non soltanto farsi aiutare da un istituto di credito a comprare una casa, ma investire in un prodotto finanziario. E questa affermazione è tanto più valida se si sceglie di accendere un mutuo a tasso variabile.

Un interessante articolo pubblicato su uno dei blog del Sole 24 Ore, parla della cosiddetta generazione di mutuatari fortunati e nel descrivere questa “categoria” si fa una specie si excursus sulla variazione dei tassi dei mutui. Nel nostro paese, coloro che hanno saputo approfittare della crisi sono circa 2 milioni di mutuatari.

Sono quelle persone che, mentre tutti puntavano sul fisso per paura della crisi, hanno saputo cogliere la convenienza dei prodotti variabili e poi hanno beneficiato della caduta verticale dell’Euribor. Per rendersi conto di quanto stiano risparmiando è sufficiente considerare che l‘Euribor a un mese è mediamente fermo intono allo 0,1% e che gli spread mediamente imposti dalle banche prima che scoppiasse la crisi viaggiavano tra l’1,3 e l’1,5 per cento.

Se poi l’accensione del mutuo non è soltanto avvenuta prima della crisi ma si è scelto di comprare casa tra il 2004 e il 2007, allora è sicuro che si paga ancora meno, visto che gli spread non superavano l’1%.

Il 2008 è stato l’anno peggiore per chi sceglieva il variabile, mai al di sotto dei 5,3 punti percentuali. Oggi, che i tassi possono soltanto salire, la generazione dei fortunati si chiede se sia il caso di passare al fisso nel momento in cui la banca tiri fuori dal cilindro un prodotto competitivo.

I consulenti invitano tutti alla ponderazione del “nuovo” investimento.

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