Da molti mesi la casa è al centro delle attenzioni del Governo, che in questo momento è al lavoro sulla riforma complessiva del sistema di tassazione degli immobili italiani, insieme di provvedimenti e nuovo assetto normativo che coinvolgerà sia i proprietari di prima casa, sia coloro che sono proprietari di più immobili e li concedono in locazione.
Mutui
Piano Casa – Le idee allo studio del governo per il rilancio del settore immobiliare
Il mercato immobiliare italiano è in grave crisi: le banche non concedono mutui se non a fronte di ampie garanzie, ma le famiglie italiane, alle prese con la contrazione del mercato del lavoro, non ne possono dare. La situazione è ancor peggiore per i giovani, che non hanno un lavoro e, quando il lavoro, sono i contratti posti in essere che non piacciono alle banche.
Per questo il governo sta pensando ad un Piano Casa che risolva i principali problemi del settore immobiliare – credit crunch e mancanza di lavoro – con apposite garanzie a tutela dei cittadini e delle banche che dovrebbero produrre una crescita del 3-5% del mercato immobiliare, circa 2 miliardi di euro.
Sono già molti dubbi sollevati sull’effettiva efficacia di questo Piano, nonostante non abbia ancora visto la luce. Cerchiamo di capire il perché analizzando cosa dovrebbe prevedere il Piano Casa allo studio del Governo.
► Gli interventi incentivati dal Conto Termico 2013
Il ruolo della Cassa Depositi e Prestiti
Nell’ultimo anno in Italia si è dimezzata la quantità di denaro concesso dalle banche: nel 2011 le banche hanno erogato prestiti per 55 miliardi di euro, nel 2012 il credito si è ridotto a soli 26 miliardi.
Per questo nel Piano Casa allo studio del Governo Letta giocherà un ruolo fondamentale la Cassa Depositi e Prestiti. Da un lato, infatti, la Cassa metterà a disposizione due miliardi di euro per l’erogazione di nuovi mutui che abbiano la finalità dell’acquisto dell’abitazione principale, per la riqualificazione energetica e per le ristrutturazioni.
Le banche, inoltre, potranno finanziare i prestiti e i mutui per l’acquisto e le ristrutturazioni con obbligazioni bancarie garantite dalla Cassa Depositi e Prestiti
Il Piano Casa potrebbe anche prevedere ulteriori di due miliardi di euro in investimenti per l’housing sociale.
► Cosa incide sull’erogazione del mutuo
Fondo di garanzia per i mutui
Il Piano Casa prevede, al momento, anche uno stanziamento di 60 milioni di euro per il Fondo di garanzia per i mutui a favore di giovani coppie, genitori soli con figli piccoli, lavoratori atipici, un provvedimento che si pone a favore soprattutto dei giovani sotto ai 35 anni che non hanno un contratto a tempo indeterminato.
Molto probabilmente verranno introdotti dei requisiti per l’accesso al Fondo Garanzia per i Mutui, come un reddito Isee inferiore ai 40 mila euro e altri che riguarderanno la tipologia dell’immobile che si vuole acquistare: il prestito potrà essere di un massimo di 200 mila euro per un immobile, non di lusso, di un massimo di 95 metri quadrati.
Il Fondo di Garanzia per i Mutui andrà anche a sostegno di chi ha già acceso un mutuo ma non può più sostenerne le rate: il Governo dovrebbe finanziare 40 milioni per il pagamento degli interessi delle rate sospese, per un massimo di 18 mesi.
Anche in questo caso saranno previsti dei criteri per l’ammissione alla Garanzia: il mutuo deve gravare più del 30% del reddito che dovrà comunque essere inferiore a 30.000 euro; l’ipoteca deve rimanere sotto i 250 mila euro. Per ottenere l’aiuto, inoltre, si dovrà dimostrare di aver perso il lavoro o l’autosufficienza necessari al pagamento delle rate del mutuo.
► Perché sarà sempre più conveniente il tasso variabile
E chi paga l’affitto?
Gli inquilini, che ogni mese, come accade a chi ha un mutuo da pagare, hanno da versare l’affitto al padrone di casa, se si trovano in difficoltà potranno usufruire di due fondi di garanzia: uno è un fondo di circa 60 milioni di euro per l’erogazione di contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione, al quale potranno accedere i cittadini con reddito annuo complessivo non superiore a due pensioni minime Inps, ma solo se il canone è maggiore del 14% reddito; il secondo fondo, per il quale si prevede di stanziare 40 milioni di euro, servirà per la copertura della morosità incolpevole, per evitare che chi ha sempre pagato regolarmente l’affitto ma non può più provvedere perché disoccupato, in mobilità o in cassa integrazione subisca lo sfratto.
Spread più basso per il Mutuo You
Accendere un mutuo in estate, quest’estate, sarà molto vantaggioso perché gli istituti di credito hanno deciso di abbassare gli spread per rilanciare il mercato e per adeguarsi al calo dei costi delle case. Un prodotto in tal senso interessante è il mutuo acquisto casa del Banco Popolare che è proposto sia a tasso fisso, sia a tasso variabile.
►Il mutuo a tasso variabile di Intesa Sanpaolo
Il Banco Popolare, in questo momento, tra le sue offerte di punta, ha anche il Mutuo You che è finalizzato all’acquisto della casa. Lo spread, che per essere davvero conveniente deve essere inferiore al 3 per cento, è fissato al 2,75 per cento ed è in linea con le offerte più competitive presenti sul mercato.
Lo spread bancario, tanto per essere chiari, non è da confondere con lo spread dei titoli di stato. Mentre il differenziale tra Bund e Btp è legato all’andamento e all’affidabilità dell’economia tricolore, invece lo spread delle banche rappresenta il guadagno che queste ottengono sul mutuo erogato.
►Il mutuo a tasso variabile di BNL
Il finanziamento a tasso variabile è legato agli indici Euribor e BCE, mentre il finanziamento a tasso fisso è indicizzato con l’EurIRS.
Il mutuo You consente di accendere un mutuo ad un tasso finale che è al massimo del 4,75 per cento ed è dato dalla somma tra EurIRS e spread ed è comunque inferiore alla media dei tassi applicati.
Calano i tassi dei mutui ma le vendite non decollano
Le compravendite immobiliari potrebbero beneficiare in questo periodo della felice congiuntura di due fenomeni positivi:
- l’ abbassamento del tasso dei mutui
- il calo generale dei prezzi di vendita degli immobili.
I mutui più richiesti della settimana
Visto che le richieste di mutuo continuano ad essere in aumento, a segnalare una ripresa importante del settore creditizio e dell’economia più in generale, consideriamo cosa hanno scelto con maggiore frequenza, i clienti del portale Mutuisupermarket.
►In ripresa le richieste di mutui per la casa
Questo portale d’intermediazione ha di recente cambiato la veste grafica ed ha lasciato ampio spazio ai “mutui più richiesti della settimana”. Adesso tra le scelte privilegiate dagli internauti in cerca di mutuo ci sono il tasso misto di Deutsche Bank da rimborsare in 25 anni, poi altri due prodotti venticinquennali come il tasso variabile di Cariparma e quello della BNL. Infine troviamo un tasso variabile a 30 anni offerto da Intesa Sanpaolo.
Il prodotto della banca tedesca propone un TAEG al 3,12 per cento. Il che vuol dire che per una richiesta media di 140 mila euro da rimborsare in 25 anni, la rata ammonta a 662,29 euro. Il tasso variabile di Cariparma, è leggermente più alto ed è al 3,22 per cento con una rata, che per un mutuo d’importo analogo alla precedente, ammonta a 669,59 euro.
►Da rifinanziare il fondo di Solidarietà
In questa speciale classifica di gradimento, al terzo posto troviamo il mutuo a tasso variabile della BNL, il cui rimborso, previsto per 25 anni, prevede un TAEG del 3,19 per cento e una conseguente rata mensile di 665,94 euro.
Un’altra proposta molto gettonata è il mutuo a tasso variabile di Intesa Sanpaolo che propone per una rata di appena 607,60 euro, un TAEG al 3,46 per cento.
In ripresa le richieste di mutui per la casa
I mutui per l’acquisto della prima casa, in questo primo semestre del 2013, rispetto all’anno passato, possono essere considerati in crescita. A dirlo è un’analisi dell’ABI sul mercato creditizio collegato al settore immobiliare, pubblicata qualche giorno fa.
Il 2012, tanto per fare un breve riepilogo, per le banche e per le altre agenzie che erogano mutui, è da archiviare come un anno disastroso. Adesso il mercato offre dei timidi segnali di ripresa e anche qualche speranza visto che dall’immobiliare, in genere, parte il tracollo economico o la ripresa di un paese.
I dati che sono stati forniti sono importanti per chi ha deciso d’investire nel mattone perché testimoniano un trend al ribasso degli spread, tanto che adesso, comprare la prima casa, non è più un’impresa impossibile. L’Associazione Bancaria Italiana racconta che gli spread medi, in un anno, sono diminuiti moltissimo ed oggi un mutuo a tasso fisso o variabile da considerare “vantaggioso”, è quello che ha lo spread inferiore ai 3 punti percentuali.
►Cosa incide sull’erogazione del mutuo
Una ricognizione sul mercato dimostra che l’ISC medio per i mutui a tasso variabile, si aggira oggi intorno al 3,05% se il piano d’ammortamento è ventennale ma se il prestito è rimborsato in 30 anni, allora il tasso è del 3,04%. Per quanto riguarda i prodotti a tasso fisso, l’ISC di un mutuo ventennale è del 5,26 per cento e sale al 5,40 per cento per i rimborsi trentennali.