Mutui

Tutto quello che c’è da sapere sull’acquisto della prima casa

I passaggi che portano l’aspirante mutuatario dalla scelta della casa al rogito in banca, sono solitamente riassumibili in quattro momenti: la verifica dell’immobile, la proposta d’acquisto, il compromesso o preliminare di compravendita e infine l’atto di compravendita o rogito.

► Per risparmiare molti scelgono la surroga

La verifica dell’immobile è un’operazione fondamentale, soprattutto se si considera l’entità della spesa che si sta per compiere. Per questo è importante verificare che la casa che interessa l’acquirente sia dotata dei documenti d’identità essenziali che descrivono l’immobile: il certificato di abitabilità ad esempio, la domanda di condono e la concessione della sanatoria se necessario, l’assenza di gravami sull’immobile (ad esempio un’altra ipoteca), la regolarità della posizione del venditore rispetto alle spese condominiali.

►Tutti i passaggi della pratica di un mutuo

Se tutto è come lo avete sempre immaginato, allora il secondo passo è quello della proposta d’acquisto dell’acquirente al venditore. In genere questo momento è suggellato dal versamento di una caparra pari al 5 o al 10 per cento del valore dell’immobile.

►Agenzia: scade il mandato, si paga lo stesso

 

Il compromesso, che è il passo immediatamente successivo, consiste i una scrittura privata con tutte le condizioni legate alla compravendita. E’ il momento in cui si verifica ad esempio l’identità dei venditori e degli acquirenti, nonché lo stato dell’immobile.

Se tutto è in ordine la banca, firmata la liberatoria, convoca gli interessati per il rogito, atto in cui avviene il trasferimento di una proprietà tra due soggetti, il venditore e l’acquirente, con l’iscrizione dell’ipoteca e il pagamento della somma dovuta.

Per risparmiare molti scelgono la surroga

dov’è più semplice ottenere un mutuo. Nella ricerca della soluzione più vantaggiosa, ci s’imbatte spesso nella proposta di una surroga. Di cosa si tratta?

La surroga è conosciuta anche come portabilità del mutuo ed è una pratica introdotta dalla Legge Bersani numero 40 del 2007. Questa normativa consente ai mutuatari di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra in modo semplic e senza sostenere alcun costo.

Il trasferimento, spesso, è dettato dal cattivo rapporto instaurato con l’istituto di credito, ma anche dalla volontà di approfittare di un’offerta più vantaggiosa disponibile sul mercato. Va da sé che per usufruire della surroga a costo zero è necessario accendere un mutuo per surroga nella nuova banca, un mutuo che ha un importo identico al debito residuo del mutuatario.

►L’unica possibilità a tasso fisso è surrogare con BNL

I vantaggi della surroga sono nell’abbassamento del costo del debito contratto per l’acquisto della casa, nell’alleggerimento delle rate, nella possibilità di cambiare tipo di tasso e nella possibilità di ottenere un nuovo contratto a condizioni più vantaggiose.

Interessante, a livello di costi, il fatto che tutte le spese iniziali sono a carico della nuova banca, ad essa spettano le spese si perizia, d’istruttoria e i costi notarili legati alla surroga.

Tutti i passaggi della pratica di un mutuo

più affidabilità da parte dei mediatori, fino alla negazione dell’obbligatorietà della polizza assicurativa collegata al mutuo. Sono coinvolti i professionisti del settore e anche i comuni cittadini.

Ci sono però delle pratiche, delle consuetudini, che restano immutate, di anno in anno. Ad esempio, è possibile definire un iter classico della pratica di mutuo. Un consumatore che voglia credere un finanziamento di una certa entità alla banca, dovrà in primo luogo scegliere la banca e verificare con gli operatori la fattibilità della richiesta.

Il secondo passo è la firma della domanda di mutuo, l’avvio dell’istruttoria vera e propria, che comporta la presentazione di una serie di documenti utili alla banca per valutare il merito creditizio degli aspiranti mutuatari. Una volta ottenuta l’approvazione della capacità di rimborso, si stabilisce la data del rogito, visto che la banca ha rilasciato la delibera definitiva.

L’iter di richiesta del mutuo si conclude per l’appunto con l’atto di mutuo, con il famoso rogito e con l’iscrizione ipotecaria. La banca, infatti, dopo l’atto, ha a disposizione qualche settimana per consolidare l’ipoteca, usata come garanzia per l’erogazione dell’importo del mutuo.

Scopri con noi dov’è più semplice ottenere un mutuo.

Più affidabilità da parte dei mediatori

E’ stata introdotta un’importante novità nella normativa che regola l’esercizio dell’attività di mediatore o agente creditizio. Il documento ha introdotto delle migliorie per le figure professionali che in qualche modo hanno a che fare con il comparto creditizio.

►Le assicurazioni sono più care in Italia

Una riforma che punta a certificare agenti e mediatori che in questo modo diventano un punto di riferimento affidabile per i cittadini che sono alla ricerca di un mutuo o di un’assicurazione convenienti. Il testo che ha rinnovato le professioni del mediatore e dell’agente è il decreto legislativo del 19 settembre dello scorso anno.

Il primo cambiamento che salta agli occhi è sicuramente l’eliminazione dei vecchi elenchi dei mediatori, gli “albi” che erano custoditi dalla Banca d’Italia. In sostituzione di questi elenchi è stato introdotto un Organismo degli agenti e dei mediatori che adesso deve redigere nuovi elenchi e fare in modo di gestire al meglio le nuove iscrizioni.

►Lo sconto in agenzia allevia il caro assicurazioni

Al di là dell’onorabilità del professionista e della sua professionalità nello svolgere i lavori d’intermediazione, sarà importante avere una garanzia riguardo la preparazione sulla materia creditizia. Ecco allora che è stato previsto un esame specifico per tutti coloro che vogliono intraprendere la carriera di mediatori o di agenti. La nuova normativa richiede tra l’altro la sottoscrizione di una polizza assicurativa di responsabilità a copertura degli eventuali danni provocati dal mediatore o dall’agente.

Scopri il miglior mutuo del momento

Ogni giorno, sia MutuiSupermarket, sia MutuiOnline, delineano i migliori mutui del momento, i finanziamenti che nel panorama italiano possono essere considerati delle vere opportunità, in relazione al tasso applicato dalle banche per tutte le tipologie di finanziamento.

►La garanzia contro gli incendi è fondamentale nell’acquisto di una casa

Oggi vogliamo riportare la stima dei migliori mutui di MutuiSupermarket. Per quanto riguarda l’acquisto di una casa, se l’intenzione dei mutuatari è quella di approfittare della condizione del momento e scegliere un tasso variabile, allora la banca più conveniente è WeBank che offre un variabile con TAEG al 3,28 per cento. Lo stesso TAEG applicato da ING Direct che potremmo definire prima a pari merito. Al terzo posto c’è la BNL con il TAEG del mutuo a tasso variabile al 3,51%.

►I buoni consigli per aspiranti mutuatari

Se invece nelle intenzioni dei mutuatari c’è la sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso, allora le opportunità migliori sono nell’ordine: quella di WeBank con TAEG al 5,55%, quella di Cariparma con TAEG al 5,89% e poi quella della BNL con TAEG al 6,38%.

Per i mutuatari che vogliono avere “due piedi in una sola staffa” e assicurarsi un mutuo a tasso variabile con cap, allora le opportunità migliori arrivano da WeBank, CheBanca! e BNL che prevedono un TAEG del 3,80% nel primo caso e del 3,91% negli altri due.

Una scheda delle opportunità descritte si può scovare su MutuiSupermarket.

Dov’è più semplice ottenere un mutuo

il mutuo può essere nullo se finanzia più dell’80 per cento del valore dell’immobile.

Oggi, come in un report sulla crisi del mercato immobiliare, s’individua la stretta creditizia come caratterizzante del panorama bancario italiano ed europeo, dove è molto difficile per una banca superare il loan to value dell’80 per cento, anzi, le banche offrono sempre meno opportunità di finanziamento. Trascurando per un attimo la nullità dei mutui, cerchiamo di capire insieme: dov’è più facile accendere un mutuo in Italia.

Un’indagine del CRIF ha dimostrato che rispetto all’anno precedente, i mutui più “semplici” da ottenere sono quelli delle banche situate in Valle d’Aosta o in Friuli Venezia Giulia. Considerando numerose variabili, infatti, si scopre che è più semplice rispetto alla media nazionale.

►Pignoramenti record nel 2012

In Veneto e in Trentino Alto Adige, ad esempio, i prestiti finalizzati sono cresciuti del 7 per cento in un anno e tra le regioni “in crescita” ci sono anche altre 8 realtà locali. Al contrario, diminuiscono dell’8 per cento i mutui erogati in Toscana e la maglia nera sul fronte dei prestiti personali restano le Marche. Sul fronte mutui è più difficile ottenerli al sud che a nord Italia.

Il mutuo può essere nullo

Un contratto di mutuo può essere considerato nullo nel momento in cui il finanziamento erogato dalla banca è superiore all’80 per cento del valore dell’immobile. Il senso di questa disposizione è contenuto in una sentenza del Tribunale di Venezia ma affonda le radici in un malcostume finanziario.

►Tetto al tasso con Bipiemme

Negli anni, le banche, sono state molto permissive con gli aspiranti mutuatari, concedendo loro mutui in grado di coprire per intero le spese d’acquisto di un immobile. Soltanto a fronte di una difficoltà generalizzata nei rimborsi, ci si è resi conto che occorrevano i piedi piombo.

►Rogita a tasso misto con Deutsche Bank

Così, per maggiore tutela delle banche creditrici e dei mutuatari stessi, è stato definito che l’importo del mutuo non doveva mai superare l’80 per cento del valore dell’immobile e poteva andare più in là soltanto a patto di fornire ulteriori garanzie. Il pronunciamento del Tribunale di Venezia arriva a definire nullo il mutuo che finanzia più dell’80 per cento del valore dell’immobile.

Il fatto da cui scaturisce la sentenza è quello di un mutuatario che ha acquistato un immobile importante, stimato 13 milioni di euro, chiedendo un mutuo di 7,5 milioni di euro che rappresentavano il 58% del totale. Il mutuatario, insolvente, ha richiesto l’intervento dei periti che hanno ritoccato le stime sull’immobile considerandolo del valore di 9,2 milioni di euro. A quel punto il mutuo concesso, di 7,5 milioni, era pari all’82% del valore dell’immobile e quindi se ne poteva stabilire la nullità.

L’ABI conferma il calo dei tassi dei mutui

anche i prestiti sono in calo come i mutui. Una flessione che è stata ben documentata anche dall’ABI che rileva il calo dal 3,83% di novembre al 3,70% di dicembre.

E’ sempre l’ABI ha ribadire che comunque il dinamismo dei finanziamenti per l’acquisto degli immobili è praticamente un ricordo ingiallito visto che c’è stata una contrazione molto importante delle compravendite, il settore creditizio è diventato più rischioso e le banche stesse hanno fatto i conti con una carenza di raccolta a medio e lungo termine.

►I dati di Bankitalia sugli investimenti

Insomma il panorama dei prestiti immobiliari si è appiattito e non resta che completare il quadro fornito dall’ABI con una panoramica sulle cosiddette sofferenze lorde. Rispetto al mese di novembre c’è stato un aumento che le ha portate a quota 121,8 miliardi nell’ultimo mese dell’anno.

►Cala sempre di più la fiducia degli italiani

A livello annuo si constata un incremento delle sofferenze lorde del 16,8 per cento e si prende atto anche dell’incremento annuo del rapporto tra sofferenze nette ed impieghi totali che è passato dal 3,12% del mese di ottobre al 3,23% del mese di novembre, niente a che vedere con il 2,62% del mese di novembre del 2011.

In crescita i mutui decennali

Sarà la paura della crisi, sarà la voglia di approfittare di questo particolare momento storico in cui ci sono le rate più leggere con l’Euribor ai minimi, ma secondo la ricognizione di MutuiSupermarket, sono in crescita la richieste di finanziamenti decennali per l’acquisto della prima casa.

L’esempio classico è quello del cittadino milanese di 35 anni che guadagna 2000 euro netti al mese, ha un contratto a tempo indeterminato e chiede un prestito di 140 mila euro per l’acquisto di un immobile. La migliore risposta in termini creditizi, al momento, la offre BNL, con un mutuo variabile al 3,28 per cento.

L’offerta della Banca Nazionale del Lavoro, però, scade oggi e questo vuol dire che sul finire della settimana e all’inizio della prossima, bisognerà cercare un’alternativa. Non sono lontane dal “top” le proposte di Webank.it e di ING Direct che propongono rispettivamente un tasso variabile al 3,30 e al 3,32 per cento.

Le rate mensili del piano d’ammortamento, nel primo caso, partono da 1346,11 euro, mentre l’offerta Webank propone rate di 1365,01 euro e ING Direct, per un’offerta analoga, propone una rata di 1350,15 euro.

Sulla convenienza dell’offerta BNL pesano le spese iniziali e ricorrenti che in totale, superano i 1800 euro, mentre sono considerate convenienti le altre due soluzioni per l’assenza di spese iniziali e ricorrenti e per una serie di servizi offerti gratuitamente.

Pignoramenti record nel 2012

Il 2012 è stato un anno critico ed una piccola ricognizione sui pignoramenti rende ancora più drammatico il quadro della situazione. In esame, nell’ultimo rapporto stilato da Adusbef e Federconsumatori, il settore mutui casa: attualmente ci sono circa 46 mila famiglie che sono state costrette a lasciare la casa acquistata perché non riescono a pagare tutte le rate del mutuo.

► Positivo il rapporto di Bankitalia sulle famiglie italiane

E’ chiaro che l’indebitamento ha raggiunto livelli record e tutti gli strumenti messi in campo per aiutare le famiglie in difficoltà economiche e finanziarie, non sono stati sufficienti.

l’affitto come alternativa alla crisi.

Di fatto, in cinque anni, fino al 2012, il dato sui pignoramenti è raddoppiato e attualmente ci sono circa 100 mila case all’asta e 100 mila famiglie che non sono più proprietarie dell’abitazione principale. A livello geografico, la distribuzione dei pignoramenti dimostra che a Milano c’è stato l’aumento maggiore di pignoramenti, 981 in più nel 2012 rispetto al mese precedente.

A seguire Roma, Torino Monza, Verona, Bari, Lecce, Como, Bergamo e Cagliari. Nella parte opposta della classifica c’è Prato, la città con meno pignoramenti in assoluto.

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