Finanza Personale

Come si negozia il mutuo: tasso fisso o tasso variabile?

In fase di negoziazione del mutuo, una delle scelte fondamentali riguarda il tasso: fisso o variabile? Gli economisti propendono per il tasso variabile. In questo periodo sembra essere quello più vantaggioso: la rata deriva solitamente dalla somma tra lo spread e l’euribor calcolato ad 1 o a 3 mesi. Sull’euribor dato – 1 o 3 mesi – i pareri sono discordanti, ma visto l’altalenarsi ciclico dei mercati pare che in realtà se si desidera negoziare un mutuo di lunga durata gli effetti sembrino minimali.

Si fanno man mano più importanti invece in caso di negoziazione di mutui alquanto brevi. Se i tassi sono in decrescita l’euribor è più conveniente a 1 mese, se sono in salita lo è a 3 o 6 mesi.

Chi propende per un mutuo fisso dovrà fare riferimento al tasso finito che dipende anch’esso dallo spread del momento di stipula al quale vengono però sommati altri vari valori. In entrambe le tipologie il dato finale lo sancisce il TAEG che, come nei finanziamenti, conferma qual è realmente il tasso che si paga, comprensivo di ogni altro onere.

Per sapere se è più conveniente negoziare un tasso fisso o variabile bisognerebbe essere dei veggenti. Oppure, più semplicemente, sarà opportuno farsi (fare) due conti sul tasso attuale. Al momento per i tassi del variabile (quindi spread + euribor) non paiono previsti aumenti che potranno giungere tra qualche anno.

Nel frattempo sarà tuttavia restituito parte del capitale e considerato che gli interessi si versano sul capitale residuo, la rata tenderà a diminuire anche se il tasso diventerà più alto.

Solo ad esempio a giugno 2013 la media delle proposte a tasso fisso ha TAEG che si attesta sul 5.60%, mentre le proposte a tasso variabile hanno TAEG sul 3.50%. Ciò vuol dire che per rimborsare un mutuo di 100.000 euro in 20 anni a tasso fisso sono previsti quasi 61.000 euro di interessi mentre con tasso variabile sono previsti quasi 33.000 euro di interessi ma solo se i tassi non aumenteranno almeno nei primi anni.

Quali sono le altre spese negoziabili? Le spese iniziali, generalmente di apertura pratica e perizia: alcune banche le offrono gratuitamente, ma altre arrivano oltre i 2.000 euro. Seguono le spese ricorrenti annuali, generalmente riguardanti incasso della rata, assicurazione, comunicazioni e varie ed eventuali.

Come si negozia il mutuo

Quella del mutuo è un’operazione da analizzare passo dopo passo. Occorre tenere presenti le fasi di stipulazione, negoziazione o rinegoziazione.

Non è assolutamente facile poter contare su un mutuo che copra una buona percentuale dell’investimento, ma anche su un mutuo che abbia interessi affrontabili sul lungo periodo.

In questo contesto sarà necessario rivolgersi a più banche prima di negoziare o rinegoziare un mutuo in maniera tale da trovare la soluzione migliore, prassi che sarebbe auspicabile anche in periodi migliori.

La nota positiva del periodo è la maggiore disponibilità di immobili sul mercato che affianco alla massima attenzione da parte del contraente del mutuo dovrebbe consentire di fare il migliore investimento.

Stando agli esperti, gli italiani non porrebbero infatti molta attenzione alle norme dei contratti limitandosi a fare riferimento ai tassi di interesse.

Quando si negozia un mutuo è necessario tenere presenti alcune norme fondamentali. In primo luogo è necessario informarsi su interessi e strategie del momento per dimostrare che si è preparati e non ci si accontenta del primo foglio si visiona. Per farlo bisogna conoscere anche sommariamente come spread ed euribor incideranno sulla propria scelta.

Sarebbe anche utile sapere che lo spread è la differenza di valore del rendimento a 10 anni dei Bund tedeschi rispetto ai Btp (Buoni pluriennali del tesoro) italiani mentre l’Euribor è il tasso interbancario europeo sul quale i grandi istituti europei attuano i loro scambi e viene utilizzato come parametro per stabilire il ‘costo del denaro’. Quando i due valori aumentano si alzano anche i tassi di interesse del mutuo.

Successivamente, è importante fare un giro tra diverse banche. Teniamo in conto che la differenza di soli 50 euro di rata al mese equivale a versare 600 euro in un anno ovvero 12.000 euro per un mutuo ventennale.

Urgono, dunque, preventivi e piani di ammortamento previsti con chiara indicazione di durata ed interessi. Solo preventivi di questo tipo saranno facilmente comparabili per trovare la soluzione migliore.

Ci si può far fare sia un preventivo della versione a tasso fisso che un preventivo della versione a tasso variabile.

Guida per ottenere un mutuo anche in tempo di crisi

I dati che ciclicamente rilascia l’Istat sui mutui che vengono concessi in rapporto alle richieste dimostrano che le banche non hanno fiducia nei risparmiatori italiani e, stando anche ai dati rilasciati dai vari broker on line di mutui, la percentuale dei richieste di mutui accettate dalle banche si ferma al 5% del totale.

Ciò vuol dire che il 95% delle richieste di mutui non viene presa in considerazione dalle banche, lasciando i clienti senza alcuna possibilità di ottenere quel prestito necessario all’acquisto, nella maggior parte dei casi delle richieste, della prima casa.

► Guida al credito agevolato

In questo modo, non solo si impedisce agli italiani di acquistare casa, ma si mette anche un blocco effettivo alle possibilità di ripresa del mercato immobiliare e, di conseguenza, del settore edile, italiano.

C’è da dire, però, che non sempre la colpa del credit crunch è da far ricadere sulle banche, anche se lo è nella maggior parte dei casi, alcune volte, infatti, chi vorrebbe accendere un mutuo non tiene conto di alcuni particolari che potrebbero facilitare le banche a riporre fiducia nelle loro possibilità di restituzione di quanto chiedono in prestito alla banca.

Proponiamo qui una piccola guida per alzare le probabilità che la banca risponda positivamente alla vostra richiesta di mutuo.

Come scegliere la banca alla quale fare richiesta di mutuo

Ci sono tantissime banche che operano in Italia. Ma non tutte funzionano allo stesso modo e non tutte  hanno gli stessi standard per le concessioni di mutui e prestiti: alcune hanno delle maglie più strette e richiedono molte più garanzie, altre, invece, proprio per andare incontro alla necessità delle famiglie hanno allentato i cordoni delle loro borse e sono più disponibili alla concessione di liquidità.

Quindi. Anche se si ha una banca di fiducia della quale si è clienti da lungo tempo, non ci si deve fermare a questa prima richiesta e al possibile rifiuto. Per aumentare le probabilità di vedere accolta la propria richiesta di mutuo è necessario fare quante più richieste di mutuo possibili, rivolgendosi a più istituti.

Grazie agli strumenti on line come MutuiOnline, Mutui.it, MutuiSupermarket, poi, si possono confrontare le offerte di mutuo fatte dalle diverse banche che operano sul territorio e scegliere quelle più convenienti o le offerte di mutuo più vicine alle proprie esigenze.

Sempre grazie a questi strumenti è anche possibile inviare la richiesta di mutuo a più istituti contemporaneamente.

► Tasso del mutuo: meglio fisso o variabile?

La rata e il reddito

Un fattore molto importante nella richiesta di un mutuo è il peso che la restituzione di quanto concesso dalla banca ha sul proprio reddito mensile.

Per aumentare le possibilità che la banca conceda il mutuo richiesto, è importante che l’ammontare della rata non sia superiore al 33% del reddito mensile dei debitori.

Nel conteggio di questa percentuale è anche importante tenere conto della presenza o meno di altre rate che si pagano mensilmente, come, ad esempio, prestiti per altri acquisti, carte revolving etc.

Per evitare che queste rate precedenti influiscano in maniera negativa sulle probabilità che la banca conceda il mutuo richiesto, si possono percorrere due strade: estinguere i debiti precedenti in un’unica soluzione (ma in questo caso è necessario fare attenzione che l’estinzione non comporti troppi oneri aggiuntivi) oppure procedere con la rinegoziazione del prestito per avere delle rate molto più basse – che influiscono meno nel conteggio della percentuale mensile – da pagare in un periodo di tempo più lungo.

Cancellazione dalle liste dei cattivi pagatori

Altro passo importante da fare prima di rivolgersi ad una banca per chiedere un mutuo, è quello di provvedere alla cancellazione del proprio nome dalla lista dei cattivi pagatori. Per farlo è necessario essersi messi in regola con tutti i pagamenti non effettuati fino a quel momento.

A seconda della gravità del debito accumulato, la posizione di cattivo pagatore presso le banche può essere sanata in un periodo che varia dai 12 ai 36 mesi.

Guida al credito agevolato: microcredito e Social lending

Prestiti e mutui sono sempre più difficili da ottenere, soprattutto perché le banche e i vari istituti che normalmente li concedono non hanno fiducia nelle possibilità di restituzione degli stessi da parte di chi li richiede. Per questo chiedono sempre maggiori garanzie, che però le famiglie e le imprese non possono dare.

Per ovviare a questo problema e ottenere il prestito di cui si ha bisogno si può ricorrere al microcredito o al social lending.

Il microcredito

Il microcredito è riservato a piccole imprese che stanno nascendo, a realtà a forte rischio finanziario, persone e famiglie in difficoltà o a persone che non possono accedere ai prestiti per problemi con la giustizia.

Il microcredito prevede che enti, fondazioni e istituzioni si propongono come garanti attraverso degli appositi bandi.

Il Social lending

Ricorrendo al social lending si bypassano banche ed istituti finanziari. Gli unici interlocutori sono i privati che si finanziano tra loro attraverso la regolamentazione della sola Banca d’Italia, che vigila, attraverso apposite piattaforme, che i tassi ai quali vengono concessi i prestiti siano davvero agevolati – solitamente sono di circa due punti inferiori a quelli applicati dalle banche – e che, soprattutto, non si sconfini nell’usura.

A chi richiede un prestito tramite social lending viene assegnato un rating, una sorta di scala di affidabilità, e se il credito non viene restituito la Banca d’Italia provvede al recupero crediti.

Le principali forme di credito alternativo

I prestiti d’onore 

I prestiti con cessione del quinto e i prestiti senza busta paga

I prestiti INPDAP e il Fondo di Credito Nuovi Nati

Il microcredito e il Social lending

 

Guida al credito agevolato: prestiti INPDAP e Fondo di credito Nuovi Nati

Le banche non si fidano a concedere mutui e prestiti alle famiglie e alle imprese italiane. Anche se il Governo spesso raccomanda agli istituti di allentare la morsa del credit crunch,  questi sono più propensi ad investire le loro risorse in strumenti finanziari più sicuri e redditizi.

Ci sono dei prestiti che vengono concessi a determinate categorie di persone a delle condizioni molto vantaggiose: gli iscritti all’Inpdap e le famiglie che hanno appena avuto un bambino.

I prestiti INPDAP

L’INPDAP – Istituto nazionale di previdenza per i dipendenti dell’amministrazione pubblica – concede agli iscritti alla Gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali dei prestiti a tasso agevolato per coloro che si trovano in condizioni di necessità improvvisa.

Questa tipologia di prestiti può essere rimborsata in 12, 24, 36 o 48 rate.

Il Fondo di credito Nuovi Nati

Il Fondo di credito Nuovi Nati è stato istituito nel 2009 dall’Abi e ha lo scopo di dare un sostegno alle famiglie al momento dell’arrivo di un figlio. Questo prestito ammonta ad un massimo di 5000 euro ed è concesso da banche ed istituti finanziari che hanno aderito al Fondo.

A i prestiti per i nuovi nati è applicato un tasso Taeg con percentuale massima del 50% del tasso effettivo globale medio applicato nel periodo di riferimento.

Il prestito può essere rimborsato in 5 anni – la durata può essere variabile e viene stabilita al momento della sottoscrizione del contratto – o in un’unica soluzione.

Le principali forme di credito alternativo

I prestiti d’onore 

I prestiti con cessione del quinto e i prestiti senza busta paga

I prestiti INPDAP e il Fondo di Credito Nuovi Nati

Il microcredito e il Social lending

Guida al credito agevolato: prestiti con cessione del quinto e prestiti senza busta paga

In questo periodo la maggior parte degli italiani si trova in una situazione di disagio economico che, sempre più spesso, porta a non avere a disposizione il denaro liquido necessario per l’acquisto dei principali beni durevoli.

A creare altri problemi ci sono le liste dei cattivi pagatori, nelle quali sono iscritti coloro che non rispettano le eventuali scadenze, e, naturalmente, la mancanza di un lavoro fisso da portare come garanzia. Ma ci sono delle soluzione per accedere al credito anche in queste situazioni e sono i prestiti con la cessione del quinto e i prestiti dedicati a chi non ha una busta paga.

I prestiti con cessione del quinto

Cessione del quinto vuol dire che coloro ai quali viene concesso questo tipo di prestito si troveranno la busta paga o la pensione mensile – il prestito con cessione del quinto, infatti, è accessibile a dipendenti pubblici, privati e pensionati – decurtata di un quinto del suo valore direttamente alla fonte.

Per ottenere questo tipo di prestito, quindi, non è necessario portare alcuna garanzia, è sufficiente la busta paga o la pensione. Inoltre, proprio per questo motivo, questi prestiti sono concessi anche a coloro che risultano essere cattivi pagatori.

I prestiti senza busta paga

Se non si ha un lavoro fisso con una busta paga mensile è molto difficile ottenere un prestito. In questo caso, per avere la fiducia delle banche, si deve ricorrere ad altri mezzi come la fideiussione, la firma di un garante, o la dimostrazione della presenza di altre forme di rendita come un affitto percepito su immobile di proprietà.

Le principali forme di credito alternativo

I prestiti d’onore 

I prestiti con cessione del quinto e i prestiti senza busta paga

I prestiti INPDAP e il Fondo di Credito Nuovi Nati

Il microcredito e il Social lending

Guida al credito agevolato

In una situazione economica come quella che stiamo vivendo la necessità di liquidi per gli ulteriori a quelli che arrivano dallo stipendio è una condizione molto comune. Ma, allo stesso tempo, sempre a causa della crisi economica, sia le banche che tutti gli altri istituti di credito, non sono molto propensi a concedere mutui e prestiti, né alle aziende né alle famiglie.

Oltre a questo, va segnalato anche il fatto che i tassi di interesse che le banche e i vari istituti applicano sui pochi prestiti che concedono sono molto alti e, quindi, la loro restituzione diviene un vero salasso e può rendersi più complicata del previsto.

È un problema che il Governo italiano e l’Unione Europea stanno tentando di risolvere, ma, nel frattempo, come si può fare per ottenere un prestito?

Le alternative alla richiesta di mutui e finanziamenti alle banche e agli istituti di credito ci sono, ma spesso sono poco conosciute. Ecco qui una breve guida alle principali forme di credito agevolato alle quali possono accedere sia le famiglie che le imprese che ne hanno la necessità.

Le principali forme di credito alternativo

I prestiti d’onore 

I prestiti con cessione del quinto e i prestiti senza busta paga

I prestiti INPDAP e il Fondo di Credito Nuovi Nati

Il microcredito e il Social lending

Guida al credito agevolato: prestiti d’onore

Se le banche non concedono mutui e prestiti e le finanziarie hanno tassi di restituzione troppo alti che impediscono alle famiglie e alle imprese di poter provvedere alla loro restituzione, come si può fare ad avere accesso al denaro liquido del quale si necessita? Tra le principali forme di credito alternativo, e agevolato, ci sono i prestiti d’onore.

I prestiti d’onore

I prestiti d’onore sono stati introdotti in Italia per la prima volta nel 1996 con la legge n. 608 e aggiornati grazie al decreto legislativo n. 185 del 2000.

I loro principali destinatari sono coloro che vogliono fare impresa attraverso l’apertura di un’attività in proprio o con l’adesione ad un franchise. Ad erogarli è  Invitalia – l’Agenzia nazionale per l’attrazione d’investimenti e lo sviluppo d’impresa Spa.

La caratteristica principale di questi prestiti è che la somma che viene erogata dall’Agenzia dovrà essere restituita dal creditore solo per il 40% e con un tasso di interesse agevolato. La restante parte, il 60%, viene concessa a fondo perduto.

I prestiti d’onore concessi da Invitalia sono riservati prevalentemente a lavoratori autonomi, microimprese, attività in franchising e ai giovani che vogliano intraprendere percorsi di formazione universitaria o professionale.

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