Mercato Immobiliare

Il ribasso dei prezzi delle case continua

I prezzi delle case continuano a scendere ma si tratta soprattutto dei costi delle costruzioni già esistenti. Al contrario, le case nuove, continuano ad apprezzarsi. Sono questi due trend il simbolo di un mercato che procede a due velocità ed è stato descritto dall’Istat.

► Idealista: sarà l’anno dell’affitto

Facendo un parallelo ristretto tra il 2012 e il 2011, si scopre che i costi delle case sono diminuiti del 3,2 per cento ed è già il terzo calo trimestrale consecutivo. È anche il calo più consistente visto che nei trimestri precedente la flessione era stata dello 0,2% tra gennaio e marzo e del 2,1% tra aprile e giugno.

A descrivere la situazione degli acquisti immobiliari delle famiglie, siano fatti per scopo abitativo o soltanto per investire nel mattone, ci ha pensato l’Istat. È tramite l’istituto nazionale di statistica che si è capita l’accelerazione nel deprezzamento delle case esistenti, tendenzialmente dell’1,7% a marzo dell’anno scorso, del 4,1% tre mesi dopo e del 5,4% a settembre.

► 2013: prezzi degli immobili in ripresa

Per quanto riguarda le case in costruzione è stato registrato il trend inverso per cui le case messe in vendita dalle imprese continuano ad acquisire valore. Sono aumentati dell’1,9 per cento a settembre 2012, del 2,8% a luglio e del 3,5% a marzo.

 

New York è piena soltanto di acquirenti

Sono tante le differenze nel mercato immobiliare tra la realtà europea e quella americana, basta vedere cosa succede a New York, dove, dalle ultime indagini emerge una netta prevalenza degli acquirenti sui venditori. In Italia sono ancora prevalenti coloro in cerca di un appartamento da trasformare nella “prima casa”.

► Europa e USA diversi anche nell’immobiliare

Una famosa legge di mercato, come spiega bene Immobiliare.it è quella dell’equilibrio tra domanda ed offerta. Se c’è incontro allora tutto fila liscio, in caso contrario c’è uno squilibrio dall’una o dall’altra parte e si verifica una fase di stallo o una fase di ipervalutazione degli immobili.

► Idealista: sarà l’anno dell’affitto

Secondo quanto si evince dal rapporto di Miller Samuel, una società americana, il mercato residenziale della città di New York è cambiato molto, soprattutto in considerazione di Manhattan che, di recente, ricordiamo spazzata dall’uragano Sandy.

Adesso, rispetto al 2011, gli immobili residenziali disponibili per la vendita sul mercato sono diminuiti del 34% ed oggi, da piazzare a qualche ricco acquirente, ci sono soltanto 4749 case. Il numero è molto basso soprattutto se si pensa alla Grande Mela come ad una metropoli ma soprattutto è un numero molto piccolo in considerazione delle richieste.

Il problema che si è posto è simile a quello dell’Italia in cui, per timore che le case siano svendute, si è evitato di metterle sul mercato.

L’affitto come alternativa alla crisi

Il mercato immobiliare è un settore che ha subito come tanti altri la crisi e visto il calo nelle richieste di mutuo e nelle compravendite di case, allora tanti italiani si sono trovati necessariamente nelle condizioni di “arrangiarsi”.

► Crif: domande di mutui in calo

Tutti gli aiuti regionali per i mutuatari studiati dagli enti locali sono valsi a poco, visto che la soluzione privilegiata, dicono gli ultimi report, riguarda il ricorso all’affitto. In pratica le famiglie sembrano propense a rinunciare alla privacy casalinga pur di racimolare qualcosa.

► Mutui a tasso zero per famiglie a basso reddito

Dunque si parla di “affitti parziali” e si fa riferimento ad una pratica messa a nudo da Immobiliare.it che piega come in un anno sia cresciuto del 14 per cento il numero delle famiglie che vogliono affittare una parte della loro casa. Negli ultimi due anni l’incremento del numero degli affitti parziali è stato addirittura del 26,5%.

In passato che s’investiva molto di più sul mattone, le famiglie locavano appartamenti interi o locali abitabili, adesso, in città, si mette a disposizione dell’affittuario anche soltanto una stanza, soprattutto se la casa è abbastanza grande.

Il vantaggio economico è presto calcolato: si va da incrementi dello stipendio di 170 euro fino a un +500 euro molto interessante. Il gioco, in questo caso vale la candela e tra tutte le tipologie di affittuari sicuramente le più quotate sono i lavoratori e gli studenti abituati a fare la settimana corta.

Gli appartamenti sono un premio

Si potrebbe dire che il mercato immobiliare sta prendendo una brutta piega se si considera che la casa non è più soltanto o non è più un diritto ma rappresenta piuttosto un premio. E’ quello che è accaduto in un centro commerciale nel nord Italia.

►Europa e USA diversi anche nel mercato immobiliare

L’economia sta attraversando una fase molto critica: il mercato del lavoro è in una fase di stallo, l’economia in recessione e le banche hanno difficoltà a concedere mutui. Diventa allora ancora più importante l’iniziativa portata avanti da un centro commerciale che ha messo in premio una casa per i suoi clienti.

►Idealista: sarà l’anno dell’affitto

A Peschiera Borromeo è stato organizzato questo concorso a premi molto bizzarro dove i buoni premio messi in palio erano diversi e dal valore che superava cinquantamila euro, ma il primo premio era una casa di cinquanta metri quadri a Peschiera, il cui valore è di 166 mila euro.

Niente male! L’appartamento è stato offerta da una cooperativa costruttrice della zona che stava costruendo un complesso immobiliare di duecento appartamenti. Cosa ha ottenuto la cooperativa in cambio? Una grandissima pubblicità, all’interno del centro commerciale, per circa sei mesi e in forma gratuita.

L’efficacia dell’iniziativa si può calcolare anche partendo dall’incremento del fatturato del centro commerciale cresciuto del 20 per cento circa.

Europa e USA diversi anche nell’immobiliare

Gli ultimi dati sul mercato immobiliare su scala globale, sono molto discordanti visto che da un lato di parla della ripresa del settore immobiliare americano e dall’altro s’insiste sul fatto che, letto il report sulla crisi del mercato immobiliare, il 2013 sarà l’anno dell’affitto.

Sempre più lontani quindi, su questo fronte, l’Europa e gli Stati Uniti. Nel Vecchio Continente, dicono gli analisti, ci sarà un’altra contrazione del prezzo delle case, cosa che non accadrà in America dove i valori degli immobili tenderanno verso l’alto.

Non si tratta certo di prospettive visionarie, visto che la disamina parte dai dati sulle compravendite, raccolti proprio negli ultimi mesi del 2012.

In Europa, per esempio, nel Regno Unito, i prezzi delle case sono scesi già dello 0,3% ma si prevede un ulteriore calo dell’1 per cento nei prossimi mesi con un’incidenza importante anche sull’andamento della sterlina. Soltanto Londra è in controtendenza rispetto a questa linea.

La situazione appena descritta si riproduce anche in Spagna dove sono in calo i mutui e anche i prezzi delle case sono scesi in ogni regione e nei capoluoghi di provincia in particolare. Un crollo dei costi che si è assestato sulla media del 6,9% ma ha toccato anche apici del -10%.

Negli Stati Uniti, al contrario, già in ottobre si era assistito ad un consistente aumento dei prezzi delle case pari al 4,3% e il trend avviato nel 2012 dovrebbe proseguire anche nei prossimi mesi con grande soddisfazione dell’economia americana in generale.

Idealista: sarà l’anno dell’affitto

La salute del mercato immobiliare, in genere, riflette la salute dell’economia e delle finanze di un paese per questo avere sempre un quadro chiaro di quel che sta succedendo nel comparto delle compravendite d’immobili, aiuta nella preparazione al futuro economico. 

Oggi, ad illuminare in questo senso la strada, ci ha pensato un’indagine del portale Idealista.it che ha evidenziato come i prezzi delle case siano crollati nel 2012 in modo verticale. Si parte dal confronto dei dati dell’ultimo mese del 2011 con i dati del dicembre 2012.

I ribassi dei prezzi sono aumentati molto negli ultimi tre mesi dell’anno scorso fino a poter dire che interessano oltre il 70 per cento dei capoluoghi di provincia con casi evidenti come Roma, Bari e Padova. I prezzi tengono invece un po’ meglio a Milano e Napoli.

La tendenza generale, però, è quella dei prezzi calanti e nel 2013 probabilmente sarà confermata. L’analisi di Idealista.it sembra poggiare su basi solide visto che si parte dalla considerazione di oltre 44 mila annunci pubblicati sul portale.

In generale il calo medio del prezzi di richiesta è stato del 5 per cento, ma ci sono punte del -9,1% a Novara e Grosseto. Adesso, quindi è arrivato il momento di fare acquisti a buon prezzo, dicono gli esperti e la flessione dei costi degli immobili dovrebbe riflettersi anche nel settore affitti, pronto a diventare protagonista.

Tassi Italia-UE, c’è troppa differenza

Le associazioni di consumatori iniziano l’anno con una serie di accuse che da un lato evidenziano la penalizzazione a livello europeo dei cittadini italiani, e dall’altro mettono in guardia tutti rispetto al comportamento delle banche.

Sono trascorsi ben 12 mesi, dal novembre del 2011 all’ottobre del 2012, un arco di tempo sufficiente per avere un quadro preciso di quel che è successo ai tassi d’interesse applicati dalle banche su mutui e prestiti. L’aumento degli spread ha consentito agli istituti di credito, specie in Italia, di acquistare liquidità a tassi agevolati dalla BCE, senza un reale “guadagno” per i cittadini che al contrario si sono visti applicare differenziali troppo alti.

L’incremento dello spread ha praticamente raddoppiato la differenza tra i tassi medi applicati nel nostro paese e quelli medi che sono in vigore nel resto dei paesi dell’area Euro.

Il dato di cui stiamo parlando è stato rendicontato dall’Adusbef e da Federconsumatori che hanno illustrato in termini quantitativi la penalizzazione degli italiani rispetto agli omologhi cittadini dell’Unione Europea, almeno sul versante mutui e prestiti.

In pratica il differenziale, nel novembre del 2011, tra Italia e UE era di 67 punti per i mutui e di 84 punti per i prestiti. Nel giro di un anno si è passati ad uno spread di 139 punti per i mutui e di 188 punti per i prestiti. Cosa vuol dire praticamente?

Che un mutuatario italiano che chieda un prestito di 100.000 euro da rimborsare in 30 anni pagherà rate di 72 euro più pesanti rispetto ad  un altro cittadino europeo e per un prestito di 30.000 euro da rimborsare in 10 anni, invece, pagherà 5 euro di più al mese.

S’investe nel mattone ma all’estero

L’investimento nel mattone, nell’acquisto di una casa, fa sempre gola anche in un periodo di crisi. Gli italiani poi, si sa, sono un popolo di risparmiatori e se il mercato immobiliare nel nostro paese ha subito un rallentamento questo dipende dall’incremento degli spread delle banche e dall’aumento sconsiderato dei prezzi delle case negli ultimi anni.

E’ vero perché che – visti i tempi e viste le tasse sulle rendite finanziarie – comprare una casa è ancora una scelta opportuna per chi vuole mettere al sicuro i risparmi. Ma come si coniuga questo moto verso l’investimento con la sconvenienza dei prezzi nel nostro paese?

Una recente indagine ha dimostrato che nella zona euro ci sono molti immobili appetibili localizzati in paesi non a rischio come l’Italia per esempio in Germania. Allora si apprende che nel paese della Merkel è aumenta la domanda estera di immobili negli ultimi mesi.

I risparmiatori interessati ad investire nelle case tedesche sono soprattutto greci, spagnoli ed italiani che adesso, però, dovranno fare i conti anche lì con un aumento dei prezzi di vendita e con un aumento degli affitti. Come la Germania, anche al Svezia e la Norvegia sono territori per gli investitori. Peccato che tutti e tre possano finire nel bel mezzo di una bolla speculativa.

I conti dell’IMU

L’imposta sulla proprietà degli immobili è stata una delle imposte maggiormente criticate dai contribuenti che avevano beneficiato dell’abolizione dell’ICI voluta da Berlusconi e che si sono trovate a pagare l’imposta sulla casa con il governo Monti.

Il termine ultimo per il saldo dell’IMU è scaduto all’inizio della settimana e il malcontento è palpabile visto che la reintroduzione dell’imposta, nella maggior parte dei casi, ha impoverito il bilancio delle famiglie che si sono ritrovate a fare i conti con un portafoglio molto più leggero.

Se la tredicesima, come dicono gli analisti, è stata usata in gran parte per il pagamento dell’IMU, vuol dire che gli italiani avranno meno soldi a disposizione da spendere nei regali di Natale.

Il tema è stato approfondito molto sia dalla finanza che dai CAF. A livello finanziario ci si è concentrati sulle oscillazioni dello spread in seguito all’annuncio di Monti che ha deciso di lasciare le redini del governo subito dopo l’approvazione della legge di stabilità. Sembra che l’aumento dello spread della settimana scorsa abbia vanificato gli sforzi fatti per pagare l’IMU.

Per quanto riguarda i CAF, questi hanno fatto notare che un comune su 3 ha deciso di aumentare l’imposta sulla prima casa e questo vuol dire che a fare le spese della reintroduzione dell’IMU ci sono soprattutto i possessori delle seconde case. I tassi più “maggiorati” sono stati introdotti dalle città del centro Italia.

L’irresistibile fascino della nuda proprietà

Se oggi avete saldato l’IMU è molto probabile che stiate ancora riflettendo sugli oneri legati al possesso di una casa e per questo che vi offriamo una riflessione sui cambiamenti che stanno investendo il mondo immobiliare.

Gli operatori del settore sono impegnati nella difficile missione di far ripartire le vendite e di rilanciare l’incontro tra domanda ed offerta di immobili. Le strategie per raggiungere l’obiettivo sono molteplici ma va sempre più di moda l’acquisto differito.

L’acquisto differito assume le forme dell’affitto a riscatto o della vendita della nuda proprietà . In tutti e due i casi si può facilmente dedurre che è in revisione tutto il rapporto tra acquirenti e costruttori.

L’incremento della nuda proprietà è davvero eclatante perché esprime un cambiamento profondo in atto nella società. Probabilmente per motivi legati alla crisi economica, molti cittadini trovano conveniente comprare abitazioni di cui potranno usufruire soltanto alla morte dell’usufruttuario.

In questo modo si mettono al riparo dal pagamento dell’IMU sull’immobile acquistato ma allo stesso tempo ottengono uno sconto sul prezzo che può arrivare anche al 40 per cento. Tutto dipende dall’età e dalle condizioni di salute dell’usufruttuario. Prenotare l’acquisto di un immobile vuol dire anche investire nel mattone per le future generazioni e soprattutto vuol dire dare una mano a quanti, non avendo eredi, possono lasciare una fortuna nelle mani di sconosciuti e fortunati investitori.

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