Mercato Immobiliare

Report sulla crisi del mercato immobiliare

Se ci sono due indicatori per il riconoscimento dell’entità della crisi economica, sono sicuramente la salute del mercato immobiliare e la salute del settore bancario. Se si comprano immobili, infatti, è facile che i cittadini abbiano ancora un po’ di liquidità a disposizione, se chiedono mutui, vuol dire anche che il settore bancario avrà clienti e profitti.

Una conseguenza che potremmo considerare logica e ci alza la palla per schiacciare un approfondimento sul settore immobiliare.

Le compravendite nei primi nove mesi dell’anno 2012 sono risultate in calo del 23,9 per cento. L’effetto immediato è stato un calo dei posti di lavoro nel settore edilizio, l’Ance parla addirittura di 360 mila posti di lavoro persi nel 2012 con prospettive poco entusiasmanti per il 2013.

L’anno prossimo, infatti, ci potrebbe essere un ulteriore calo degli investimenti nel settore immobiliare, pari al 3,8 per cento. A causare questo scenario critico, nel nostro paese, potrebbero esserci la reintroduzione dell’IMU che scoraggia l’investimento nel mattone e la stretta creditizia sui mutui che non mette sicuramente dell’olio negli ingranaggi che disciplinano il legate tra famiglie e banche.

Eppure i prezzi delle case stanno calando e questo particolare dovrebbe far intendere la convenienza del momento. Gli analisti, considerata anche la domanda di case, ritengono improbabile una nuova bolla speculativa.

IMU e seconde case: la questione

Il saldo IMU è considerato dai più una stangata. Tutti erano a conoscenza delle difficoltà finanziarie dei comuni e si aspettavano un incremento delle aliquote di base comunicate a giugno. Sono molti oggi, i proprietari di case, che devono prendere atto che la peggiore prospettiva si sta trasformando in realtà.

I siti dei comuni mettono a disposizione un servizio per calcolare l’IMU una volta inseriti i dati dell’immobile e dei proprietari, ma tanti sono poi quelli che fanno ricorso alla consulenza dei CAF. La scadenza del saldo IMU non è cambiata ed è per il 17 dicembre.

In conseguenza dell’imposta come si sta comportando il mercato immobiliare? C’è una corsa alla vendita delle seconde case e delle case usate per le vacanze. Il fatto è che l’IMU su queste abitazioni vale qualcosa come 15 miliardi di euro.

Un’indagine sulla vendita delle seconde case l’ha fatta il portale Casa.it che ha intervistato i proprietari i quali hanno dichiarato, nel 48,8 per cento dei casi, che modificheranno l’uso della seconda abitazione. Soltanto il 31,8 per cento degli intervistati venderà la seconda casa per via dell’IMU, mentre il 10,2%, ha deciso di affittarla tutto l’anno e il 6,8 per cento si arrangerà affittando l’immobile nei periodi in cui pensa di non usarla.

Interessante come il 20% degli intervistati che non posseggono una seconda casa, abbia dichiarato di voler approfittare del calo dei prezzi e del crollo delle compravendite per investire nel mattone già l’anno prossimo.

Chieti: la provincia vende beni immobili

Un regalo di Natale? Molto interpretano così la decisione della Provincia di Chieti di mettere in vendita i propri immobili per dar seguito ad una Determinazione Dirigenziale n. 1492 del 27 novembre 2012, nel rispetto di un Regolamento provinciale che disciplina l’alienazione del patrimonio provinciale dal 2005.

In questi giorni la vendita degli immobili degli enti è sotto la lente d’ingrandimento, in virtù del fatto che il Governo è scettico ad inglobare nel maxiemendamento alla legge di stabilità, alcune indicazioni delle Casse in merito alla vendita dei loro immobili.

Ma torniamo all’iniziativa della Provincia di Chieti che ha messo in vendita beni suddivisi in 24 lotti, il cui valore complessivo è stimato superiore ai 25 milioni di euro. E che tipo di immobili ci sono in vendita? Sicuramente alcuni complessi immobiliari che sono stati inseriti – in precedenza – in un progetto di valorizzazione immobiliare che ha avuto come punti di riferimento l’impatto ambientale e quello urbanistico.

Le offerte d’acquisto devono essere presentate all’Ufficio Protocollo della Provincia di Chieti entro le ore 12 del 27 dicembre 2012. Ci sono ancora poche settimane di tempo. Gli avvisi di vendita completi sono visionabili sul sito della provincia di Chieti. 

Tra gli immobili, tanto per avere un’idea, ci sono l’ex Istituto Agrario di Torre Sansone a Lanciano, oppure l’ex ospedale della stessa città.

Casse: immobili in vendita

Il problema della vendita del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali privati è molto spinosa e sta facendo ampliare la discussione a riguardo. Cerchiamo di ripercorrere tutta la trafila normativa, considerando emendamenti, disposizioni e subemendamenti.

Il subemendamento. La Commissione industria del Senato ha approvato un subemendamento al decreto legge Sviluppo, con il quale si autorizza il Ministero dell’Economa a definire modi e tempi dell’alienazione degli immobili ad uso residenziale di proprietà degli enti previdenziali privati, che da ora chiameremo per semplicità Casse. Il ministero dell’Economia, entro 60 giorni dalla pubblicazione della legge, deve disporre la vendita o l’affitto a costi ridotti di questi immobili residenziali tenendo conto sia delle finanze delle Casse, sia delle esigenze abitative delle persone anziane, singole a basso reddito o con difficoltà finanziarie provate.

Il maxiemendamento. Il Governo, al tempo stesso, dovrebbe presentare un maxiemendamento al decreto e non è sicuro che il subemendamento firmato dai sentori Ghigo del Pdl e Cosentino del Pd, sia effettivamente inserito nel documento. Questa incertezza nasce dalle perplessità esplicitate dal Ministero del Lavoro e dal Ministero dell’Economia che si soffermano sul principio di sostenibilità dei bilanci a 50 anni richiesto alle Casse.

Enasarco, d’accordo con le interpretazioni dei due ministeri citati, ha detto che una normativa che accetti i principi del subemendamento potrebbe avere conseguenze disastrose sugli equilibri finanziari della Cassa.

 

La ripresa del settore immobiliare americano

L’America si sta riprendendo o comunque sta facendo tutti gli sforzi necessari per evitare il fiscal cliff e per mettersi nelle condizioni di uscire dalla crisi. Se fossero sufficienti i dati del settore immobiliare per avere un quadro sulla situazione a stelle e strisce, allora potremmo dire che tutto va per il meglio.

Nell’ultimo rapporto Re/Max, infatti, l’immobiliare americano risulta in ripresa. Il rapporto prende in esame 52 aree metropolitane e per tutte ha verificato sia l’aumento dei prezzi, sia l’aumento delle transazionali. Una tendenza che ha preso corpo dal secondo trimestre dell’anno.

Entriamo nel dettaglio. Le vendite di immobili ed edifici sono cresciute del 17,8 per cento ad ottobre, rispetto allo stesso mese del 2011 e i prezzi medi della spesa si sono cristallizzati attorno ai 158 mila dollari che rappresentano un dato in crescita del 2,1 per cento rispetto all’anno scorso, anche se poi si parla di calo dei prezzi, del 3,7% se si confrontano i dati di ottobre 2012 con i dati di settembre dello stesso anno.

Il trend non riduce la preoccupazione degli operatori del settore immobiliare che devono assecondare le esigenze degli aspiranti padroni di casa che hanno sempre più difficoltà ad ottenere un credito dalle banche e che non hanno ancora smesso di subire gli effetti della crisi degli anni scorsi.

All’Europa questa situazione interessa nella misura in cui una ripresa del settore immobiliare americano è in grado di rassicurare i mercati omologhi nel Vecchio Continente.

La crisi dell’immobiliare e i pannelli solari

La crisi economica ha determinato un rallentamento di tutti i settori produttivi del nostro paese e dell’Eurozona. Sicuramente ormai siamo vaccinati rispetto alle notizie che parlano del rallentamento dell’economia e del settore edilizio in particolare.

Molti si sono concentrati sulla quantità di case invendute in Italia e sulle richieste sempre attive da parte dei costruttori per l’acquisto e la concessione a costruire su nuovi terreni. Non tutti, invece, hanno pensato quali altri settori sono toccati a cascata dalla crisi del mercato edilizio. In un recente articolo del Sole 24 Ore si fa il caso del mercato dei pannelli solari.

Il settore edilizio. Rallenta l’economia e si registra un calo degli investimenti nelle costruzioni pari al 6 per cento che è ancora di più di quanto sia stato registrato nel 2011 quando la flessione era del 5,3 per cento o rispetto a quanto previsto dagli analisti (-3,8%).

Di riflesso si trova in cattive acque il mercato dei pannelli solari Medium density fibreboard, che a questo punto risulta penalizzato dallo stop produttivo che ha interessato la Nuova Rivart, ma anche dalla bassa produzione degli altri operatori.

La situazione descritta riguarda l’Italia ma anche l’Europa che in generale attraversa un momento di sofferenza cui si aggiunge la concorrenza con le materie prime delle centrali a biomasse e i ritardi dei pagamenti che attanagliano il settore.

Agenzia: scade il mandato, si paga lo stesso

Sempre più persone si rivolgono agli intermediari e quindi alle agenzie immobiliari per concludere un contratto d’acquisto per un immobile. L’intermediario, infatti, riesce a mediare tra gli interessi del venditore e le esigenze dell’acquirente.

Se questa attività d’intermediazione è portata a buon fine entro la scadenza dell’incarico, il pagamento è più che naturale ma negli anni sono sorti dei problemi in relazione alla scadenza dei mandati. Soltanto in questi mesi si è presa di petto la situazione per migliorare il rapporto tra compratori, venditori ed agenzie. 

Il caso è quello di un venditore che abbia incaricato un’agenzia di vendere l’immobile e che poi, concluda le trattative necessarie per arrivare al rogito, dopo la scadenza del mandato. Che fare? Il mediatore va pagato lo stesso per diversi motivi.

Il primo è che la sua è un’attività di mediazione che non prevede rapporti di dipendenza, collaborazione o rappresentanza con una delle parti coinvolte (sia esso il venditore o l’acquirente) e quindi la deve portare a termine l’incarico nell’interesse di tutti gli attori coinvolti.

Il mediatore, dunque, deve permettere la conclusione dell’affare e se la sua azione è determinante, allora, vista la chiarezza dell’intervento, gli deve essere riconosciuto il merito, anche finanziario dell’operazione. Quindi, indipendentemente dalla scadenza dell’incarico, la provvigione gli è dovuta.

Le nuove regole del condominio

Il mercato immobiliare, in questo periodo, deve fare i conti con il nuovo regolamento di condominio, le norme che devono snellire la convivenza tra gli inquilini di uno stesso stabile. Si tratta soltanto di 31 articoli che vanno ad arricchire i regolamenti già approvati.

Una piccola grande rivoluzione se si pensa che l’ultimo “nuovo” testo risaliva al 1942. I 31 articoli sono già stati approvati dalla commissione di Giustizia del Senato ed intervengono su argomenti molto importanti quali l’eliminazione delle barriere architettoniche, gli animali domestici e l’autonomia energetica degli appartamenti.   Si stabiliscono inoltre i nuovi requisiti che deve detenere un amministratore di condominio.

Prima di comprare casa in un condominio, quindi, si consiglia di controllare che tutto sia in regola. Per esempio, il suggerimento essenziale è: andate a conoscere l’amministratore. Questo dovrà essere sicuramente diplomato, non essere mai stato protestato e non aver riportato condanne per reati contro il patrimonio, ma la vera novità è che dovrà aver frequentato un corso di formazione specializzato.

Secondo la nuova normativa tutti i condomini potranno disporre di un sito web che consenta agli inquilini d’informarsi sui documenti comuni, ad esempio quelli contabili, oppure prendere visione del rendiconto finanziario del condominio stesso.

Interessante il fatto che ogni amministratore che compia azioni irregolari possa essere sollevato dall’incarico e licenziato dall’assemblea condominiale.

Mutui in calo anche in Spagna

Il mercato immobiliare è in crisi e di certo andare a controllare quel che accade nei paesi che maggiormente stanno risentendo del rallentamento economico, non è molto utile. Eppure le ultime analisi sul mercato immobiliare analizzano prioritariamente la situazione spagnola.

Il mercato spagnolo delle compravendite immobiliari è in crisi e con esso tutto il comparto dei mutui. Ad illustrare la situazione abbastanza drammatica ci ha pensato l’Istituto Spagnolo di Statistica, l’equivalente iberico del nostro Istat che ha preso in esame i dati riferiti ad agosto e settembre.

Il numero di erogazioni nel mese di settembre è in calo, ma questa diminuzione è in linea con quanto già visto in agosto. Ci sono state ben 21.195 erogazioni di mutui e questo numero indica una flessione corposa del 32,2 per cento rispetto allo stesso mese del 2022.

La bolla immobiliare spagnola ci sta esplodendo sotto gli occhi ma gli elementi per individuarla erano già disponibili alla fine dell’estate. Ad agosto, ad esempio, c’era stato un calo delle richieste di mutuo pari al 28,5 per cento. Ma con settembre, ormai, il calo si è fatto evidente: è da 29 mesi che si perpetua.

La diminuzione delle richieste di mutui è un riflesso diretto dell’estendersi della crisi economica. I cittadini spagnoli, in più, se anche chiedono fondi, ne chiedono molti meno, in media 102.407 euro, cioè il 7,1% in meno rispetto a quanto registrato nel settembre 2011.

Mercato immobiliare: due scenari

Il mercato immobiliare è sicuramente molto interessante ma se si osserva quel che accade in Italia, assume anche delle sfumature di “mistero” visto che nel nostro paese si è verifica e perpetuata nel tempo una situazione anomala: blocco delle compravendite senza il conseguente ed atteso calo dei prezzi.

Dunque il settore immobiliare italiano si avvia verso la sua fase calda, quella autunnale, in cui si dovrebbe assistere ad un nuovo aumento delle compravendite che però, ancora una volta, non sarà accompagnato dalla diffusione di costi calmierati.

Secondo la maggior parte degli analisti questa situazione si spiega con il fatto che gli italiani hanno una ricchezza nascosta che li aiuta ad aspettare un momento migliore per la vendita o per l’acquisto. Qualcun altro attribuisce lo stallo di prezzi e compravendite alla pressione delle lobbies edilizie, ma il dato di fatto è che oggi i prezzi sono comunque superiori o al massimo uguali a quelli che c’erano già nel 2007.

Due gli scenari possibili, uno è quello di Bankitalia che dice che in futuro si venderanno sempre meno case ma a prezzi sempre più alti. Qualcuno la chiama teoria dell’Highlander: 2040, soltanto una vendita e sarà quella di una casa scambiata per 4 miliardi di euro.

L’altro scenario è quello di  Reddy’s Group secondo cui ci saranno ribassi dei prezzi ciclici nel 2014, nel 2016 e nel 2017 e rialzi record nel 2024, nel 2026 e via dicendo.

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