Vademecum della contrattazione immobiliare

Il mercato immobiliare è molto complesso e non sempre gli attori che ne definiscono le caratteristiche si possono considerare del tutto onesti. Una recente inchiesta di Altroconsumo, per esempio, ha rivelato tutti i vizi delle agenzie immobiliari.

L’Associazione di consumatori ha così deciso di offrire ai suoi lettori un utile vademecum per sapere sempre come comportarsi davanti ad intermediario immobiliare.

In primo luogo Altroconsumo evidenzia l’insoddisfazione di chi ha comprato o venduto casa con un’agenzia sulla base del prezzo corrisposto per l’intermediazione. In secondo luogo nell’inchiesta si parla della scarsa professionalità delle agenzie, del fatto che non erogano una regolare fattura per il servizio e si sottolinea l’importanza della contrattazione sul prezzo dell’intermediazione. 

Il vademecum, parte da queste considerazioni per invitare tutti coloro che si rivolgono ad un’agenzia a non dare l’esclusiva a nessuno, in modo da tutelarsi sul cattivo servizio erogato. In più consiglia di accertarsi che l’intermediazione preveda un’assistenza fino al rogito con l’obbligo di ottenere per tempo tutta la documentazione necessaria per la buona riuscita della pratica.

Un altro accorgimento è quello di non firmare proposte d’acquisto che vincolano soltanto l’acquirente e l’agenzia ma preferire un contratto preliminare, magari visionato da un notaio di fiducia. Interessante anche il consiglio di tenere d’occhio il valore della caparra versata e di accorciare molto i tempi di accettazione della proposta.

Agenzie: comportamento, nero e contrattazione

In una recente inchiesta di Altroconsumo è stato evidenziato che 7 cittadini su 10 che hanno comprato o venduto casa con un’agenzia immobiliare, si sono dichiarati insoddisfatti del servizio e in primo luogo della commissione corrisposta agli intermediari.

Ma non è solo quel che è dato in mano a chi ha facilitato l’incontro di domanda e offerta nel mercato immobiliare a infastidire gli intervistati. Quel che dà fastidio sono tre aspetti, ben esplicitati nel report di Altroconsumo.

Per prima cosa la richiesta di non fatturare la commissione corrisposta all’Agenzia. Il 21 per cento degli intervistati che ha comprato o venduto casa negli ultimi cinque anni, ha dichiarato di aver pagato in nero l’intermediazione senza ottenere una specifica fattura per il servizio erogato.

Un altro 12% degli intervistati dichiara di aver ottenuto la fattura dall’Agenzia ma soltanto per una parte dell’importo versato. Adesso però, la normativa è diventata più stringente: al momento del rogito, infatti, è il notaio stesso a dichiarare se il venditore e l’acquirente sono stati agevolati da un’agenzia e quanto hanno speso.

Il 25% degli intervistati ha dichiarato poi di non essere stato assistito fino al rogito e quindi di aver subito un comportamento scorretto da parte degli intermediari che hanno dimostrato una scarsa professionalità.

Altroconsumo ha chiesto agli intervistati se comunque hanno provato a contrattare il prezzo dell’intermediazione. Sembra che ci abbia provato soltanto il 62% delle persone e soltanto il 26% ha ottenuto un reale beneficio dall’intermediazione.

L’inchiesta sulle agenzie di Altroconsumo

Altroconsumo ha intervistato dei cittadini che per vendere o comprare una casa si sono affidati ai servizi di un’agenzia ed hanno portato a galla una serie di storture del sistema. In particolare è stato osservato che le Agenzie non offrono un servizio adeguato agli acquirenti.

L’inadeguatezza potrebbe anche essere una questione soggettiva, legate alle aspettative di chi si affida agli intermediari, ma tutti sono concordi nel sottolineare che le Agenzie, per quel che fanno, ottengono comunque dei compensi troppo alti e molto spesso non rilasciano nemmeno le fatture.

Queste considerazioni partono dall’analisi dell’esperienza di 1500 italiani che sono stati interrogati sul rapporto avuto con le agenzie immobiliari. Per esempio, 7 intervistati su 10 hanno comprato casa tramite un’agenzia, hanno dichiarato di essere insoddisfatti della commissione corrisposta all’agenzia al punto che se dovessero vendere l’immobile e acquistare un’altra casa, non faranno sicuramente ricorso ad un intermediario.

Le commissioni, considerate sempre troppo alte, in genere vanno da un minimo del 3 per cento sul prezzo di vendita per chi compra la casa e da un minimo del 2 per cento per chi vende. Il conto è presto fatto su un immobile venduto al prezzo medio di 200.ooo mila euro.

L’agenzia, dall’affare tra venditore e acquirente, si mette in tasta ben 10.000 euro, ma il dubbio resta su quanto di questa cifra sia regolarmente dichiarato al fisco.

Il rimborso dell’assicurazione del mutuo

Chi ha acceso un mutuo ed è stato invitato a sottoscrivere un’assicurazione multirischi a premio unico collegata al finanziamento, oppure una polizza vita per la stessa finalità, ha avuto qualche problema nel chiederne il rimborso. Almeno fino a quando i consumatori non hanno fatto sentire la loro voce.

Il caso è quello dei mutuatari che dopo il dicembre 2010 hanno estinto, surrogato o accollato un mutuo collegato alla polizza e si sono sentiti rispondere dalla banca che a fronte dell’estinzione del mutuo dovevano comunque tenersi la polizza.

Un anno fa è stata fatta chiarezza su questa procedura stabilendo che i consumatori hanno diritto a recedere dalla polizza e hanno diritto anche ad ottenere il rimborso del premio.

A livello normativo, dopo il dicembre del 2010, tutti coloro che estingono un mutuo prima del tempo possono ottenere la disdetta della polizza e il rimborso del premio non goduto, ma prima della data indicata le cose non erano proprio così facili.

I vecchi contratti assicurativi, infatti, non contemplavano la possibilità di disdire la polizza e ottenere il rimborso del premio. Tutto è cambiato con il regolamento n. 35 dell’Isvap, siglato il 26 maggio del 2010, con cui si è data la possibilità al mutuato-consumatore di ottenere il rimborso della polizza e di poterla estinguere una volta estinto anche il mutuo.

Fino a 600 mila euro per il ricongiungimento previdenziale

La previdenza è la bestia nera del governo tecnico, questione sulla quale si stanno facendo molte proposte, a volte anche contrastanti fra loro, per riuscire a risolvere il problema: da un lato la necessità di recuperare fondi per la copertura degli esodati (coloro che con la riforma si sono trovati senza reddito e senza pensione) e, dall’altro, il problema del ricongiungimento delle pensioni.

In questo secondo caso, all’ordine del giorno nell’agenda governativa, non sono mancate polemiche, forse meno gridate di quelle degli esodati, ma non per questo meno forti.

Il ricongiungimento, che fino a qualche tempo non costituiva un problema, dal momento che farlo era gratuito e anche piuttosto semplice, ora si è trasformato in un incubo. Dal 2010, infatti, il passaggio dei contributi pensionistici all’Inps è a titolo oneroso e, purtroppo, si tratta di somme impressionanti (alcuni potenziali ricongiunti si sono sentiti chiedere anche 600 mila euro).

E non c’è via di scampo: per chi, passando dal pubblico impiego al privato, cambia cassa di appartenenza, l’unica altra soluzione è quella di chiedere il cumulo dei contributi versati, il che porterebbe al calcolo della pensione secondo il sistema contributivo e non in base all’ultimo stipendio, il che si traduce, nella quasi totalità dei casi, in un dimezzamento della cifra percepita.

 

Nuove regole per apprendistato e contratti a termine

La riforma del mercato del mercato del lavoro procede a tutta forza. Il ministro Fornero è più che mai convinta che l’apprendistato possa essere la cura per molti mali che affliggono questa parte dell’economia e, dopo la circolare dell’Inps che conferma gli sgravi fiscali per quelle aziende che scelgono di assumere forza lavoro in qualità di apprendisti, arrivano quelle del governo con le quali si procede alla regolamentazione di questo tipo di contratti.

In questi giorni si stanno susseguendo le notifiche istituzionali sia sull’apprendistato che sulle tipologie di contratto a termine che, partiti come strumento per rendere il lavoro più flessibile, si sono trasformati nell’emblema del precariato.

Precariato che è uno dei principali motivi che hanno fatto nascere la necessità di una riforma del lavoro, in quanto usati in maniera non sempre trasparente dalle aziende.

Nell’impostazione della riforma del mercato del lavoro voluta dal Ministro Fornero, sono previste tre tipologie principali di contratto di apprendistato: apprendistato professionalizzante (attraverso il quale si raggiunge una particolare qualifica professionale); l’apprendistato qualificante (una sorta di programma per ottenere un diploma) e l’apprendistato di alta formazione (affiancato a percorsi scolastici o universitari).

Il risultato di questa opera di diversificazione dei contratti di apprendistato e degli sgravi previsti dovrebbe essere un abbassamento del numero di disoccupati e, quindi, migliori prospettive per i giovani italiani.

Mutuatari bravi e fortunati: chi sono?

Accendere un mutuo vuol dire non soltanto farsi aiutare da un istituto di credito a comprare una casa, ma investire in un prodotto finanziario. E questa affermazione è tanto più valida se si sceglie di accendere un mutuo a tasso variabile.

Un interessante articolo pubblicato su uno dei blog del Sole 24 Ore, parla della cosiddetta generazione di mutuatari fortunati e nel descrivere questa “categoria” si fa una specie si excursus sulla variazione dei tassi dei mutui. Nel nostro paese, coloro che hanno saputo approfittare della crisi sono circa 2 milioni di mutuatari.

Sono quelle persone che, mentre tutti puntavano sul fisso per paura della crisi, hanno saputo cogliere la convenienza dei prodotti variabili e poi hanno beneficiato della caduta verticale dell’Euribor. Per rendersi conto di quanto stiano risparmiando è sufficiente considerare che l‘Euribor a un mese è mediamente fermo intono allo 0,1% e che gli spread mediamente imposti dalle banche prima che scoppiasse la crisi viaggiavano tra l’1,3 e l’1,5 per cento.

Se poi l’accensione del mutuo non è soltanto avvenuta prima della crisi ma si è scelto di comprare casa tra il 2004 e il 2007, allora è sicuro che si paga ancora meno, visto che gli spread non superavano l’1%.

Il 2008 è stato l’anno peggiore per chi sceglieva il variabile, mai al di sotto dei 5,3 punti percentuali. Oggi, che i tassi possono soltanto salire, la generazione dei fortunati si chiede se sia il caso di passare al fisso nel momento in cui la banca tiri fuori dal cilindro un prodotto competitivo.

I consulenti invitano tutti alla ponderazione del “nuovo” investimento.

Gli sconti di ING Direct sul mutuo

ING Direct, la banca olandese che sta aprendo numerose filiali anche nel nostro paese trasformandosi da banca esclusivamente online anche in banca “tradizionale”, conserva delle offerte per i nuovi clienti che accendono un mutuo con l’istituto di credito in questione ma aprono anche un conto corrente.

Mutuo Arancio Variabile è un mutuo a tasso variabile pensato per i privati che risiedono in Italia da almeno tre anni e lo sconto della banca è riservato a chi scegli di addebitare le rate del mutuo con un Conto Corrente ING DIrect.

In alternativa, al normale tasso variabile occorre aggiungere uno 0,30% in più sul tasso calcolato. Nel Taeg, comunque, non confluiscono le spese d’istruttoria e di perizia che sono gratuite e carico della banca.

Il prodotto presenta dei vincoli:Mutuo Arancio Variabile finanzia almeno 50.000 euro e non si può andare oltre l’80 per cento del valore dell’immobile. Molto ampio lo spettro dei piani d’ammortamento che variano dai 10 ai 30 anni.

Il tasso variabile si calcola come somma tra l’Euribor a tre mesi/base 365 e uno spread che cambia in base all’importo richiesto come segue:

  • chi ha chiesto fino a 100.00 euro pagherà per le prime due rate uno spread del 3,50% che cala al 3,20% per il resto del piano d’ammortamento;
  • chi ha chiesto da 100.000 a 175.000 euro avrà uno spread al 3,30% per le prime due rate e poi il 3% per il resto del piano d’ammortamento;
  • chi chiede importi superiori a 175.000 euro avrà uno spread del 3,10% per le prime due rate che poi scende al 2,80% per il resto del piano d’ammortamento.

Chi fosse interessato invece ad un prestito di ING Direct può consultare la scheda di un altro prodotto. 

Cresce il titolo Recordati

Uno dei gruppi farmaceutici più famosi in Europa è senza dubbio Recordati Milano. Lo dimostrano i risultati positivissimi ottenuti nei primi nove mesi del 2012. Recordati fa registrare dei ricavi del  6,8%, con un utile netto dell’1,2%.

Un grande successo arrivato soprattutto in virtù della crescita delle attività internazionali. Il loro giro di affari è stato soggetto ad un incremento dell’11%. L’acconto del dividendo è di Euro 0,20 per azione.

Ci troviamo in una situazione di elevata volatilità, all’interno della quale la valutazione positiva degli analisti, che ne propongono l’acquisto al 70%, consolida la ripresa con le quotazioni che arrivano a 6,3 Euro.

Il trend del titolo è dunque più che positivo negli ultimi sei mesi in Borsa e l’ultima settimana ha confermato di gran lunga tale andamento. La quotazione si è attestata su tale valore venerdì 2 Novembre, quando ha fatto registrare il massimo. A quota 6,3 Euro e a due passi dal livello di 7,8 Euro fatto registrare a Giugno 2011. Livello che si configura come record. Successivamente ha avuto seguito un ribasso che ha portato il valore a 3,68 Euro. Da quel momento, il titolo Recordati è tornato a crescere con un trend positivo che in questi giorni si è confermato. Avere gestito bene la questione della scadenza del brevetto di lercanidipina prevista per il 2010 è stato sicuramente l’elemento fondamentale per questa ripresa.

Storia recente del titolo: Il titolo ha subito il crollo dei mercati finanziari di Agosto ed ha perso il 15% in Borsa in quei giorni. In seguito, si è arrivati alla quotazione che è scesa sotto i 5 Euro. Siamo a Maggio 2012, e da allora il trendè stato in crescita fino ad arrivare ai 6,3 Euro.
Le previsioni sono buone e la maggioranza degli analisti ne consigliano l’acquisto.

Apple conviene: il titolo perde ma i guadagni aumentano.

La lotta tra Apple e Samsung per la vendita dei nuovi device procede su tutti i fronti, ivi compreso quello borsistico. A 24 ore di distanza l’uno dall’altro i due main-brands tecnologici hanno resono noti i bilanci e i risultati dei profitti del quarto trimestre di quest’anno. Apple ne esce vincente ancora una volta, nonostante abbia venduto un numero minore di smartphone rispetto a Samsung. Il guadagno ottenuto è però maggiore, visto anche il costo del singolo oggetto.

Ne consegue che i clienti della mela di Cupertino hanno voglia di spendere di più per acquistare un iPhone 5, piuttosto che “accontentarsi” di un Samsung Galaxy S3 e risparmiare qualcosina dal punto di vista economica.

Curiosità: nonostante i dati confortanti provenienti dall’ufficio entrate l’aspetto curioso è che sia Apple che Samsung, entrambi titoli quotati in Borsa, questa settimana hanno chiuso al ribasso a New York.

Oppenheimer: intanto, uno dei broker più famosi consiglia vivamente di acquistare Apple  agli attuali livelli. Secondo il broker Oppenheimer, infatti, le recenti perdite del titolo US0378331005 dell’impresa di Cupertino fondata da Steve Jobs.  sarebbero state eccessive. Oppenheimer ritiene che vi siano delle buone possibilità che Apple possa rimbalzare nel breve termine fino a circa $620.

Oppenheimer ammette che alcune preoccupazioni degli investitori relative ai margini di Apple sono legittime ma è dell’opinione che la posizione competitiva della compagnia non sia cambiata. La nota di Oppenheimer non può sostenere Apple. Il titolo perde al momento il 2%.

 

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