Comprare la nuda proprietà di un immobile dà all’acquirente la possibilità di diventare titolare di un diritto reale sulla casa acquistata, ma ne entrerà davvero in possesso soltanto al verificarsi di una specifica condizione fissata nel contratto di vendita, e solitamente corrispondente con il decesso del venditore, che resterà titolare del diritto di godimento del bene (in usufrutto) per tutto il tempo stabilito.
In ogni caso, il contratto di vendita in nuda proprietà è abbastanza elastico, dal momento che è possibile che le parti stabiliscano un termine anticipato rispetto alla scadenza del diritto di abitazione per decesso dell’usufruttuario (se in più la nuda proprietà è attinente a una persona giuridica in qualità di usufruttuario, la stessa non può avere una durata che superi i 30 anni).
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I vantaggi di questa operazione sono tanti: i venditori riscuotono immediatamente un sostanzioso importo di denaro, e hanno la possibilità affittare e vendere l’usufrutto ad altre persone. Gli acquirenti, dal canto loro, hanno la possibilità di acquistare l’immobile con importanti sconti, risparmiando anche sulle spese e sulle tasse. Per quel che riguarda le spese, al venditore spetteranno il pagamento delle spese di manutenzione ordinaria, dell’Imu, dell’Irpef e di tutti i carichi annuali che incidono sul reddito. Chi acquista la nuda proprietà dovrà sostenere le spese straordinarie dell’immobile e, all’atto della compravendita, l’imposta di registro che spetta all’Agenzia delle Entrate (in percentuale con il venditore).
Vediamo come va calcolato il valore della nuda proprietà. Solitamente il valore dell’immobile in vendita in nuda proprietà non è fissato solo dalle parti, ma anche da un professionista abilitato che si rifà ad apposite tabelle ministeriali. Il prezzo viene fuori dalla differenza tra il valore del mercato del bene e il valore dell’usufrutto.
Se si conosce il valore dell’immobile, per calcolare il valore dell’usufrutto basterà moltiplicare il prezzo dell’immobile per il tasso legale e per il coefficiente anagrafico. Il valore della nuda proprietà corrisponderà invece alla differenza tra il valore dell’immobile e il valore dell’usufrutto.