Quando ci si trova alle prese con la dichiarazione dei redditi e, in particolare, quando si deve compilare il 730, è utile ricordare che vi sono delle spese che i lavoratori dipendenti possono tranquillamente detrarre.
Affitto
Come tutelarsi dagli affitti in nero
Cresce in Italia il numero degli affittuari costretti a pagare una cifra più elevata in confronto a quella stabilita e chiarita nel contratto di locazione. Si tratta dei classici casi di affitti ‘in nero’, escamotage alquanto frequente adottato da diversi proprietari di immobili al fine di dichiarare canoni più bassi, versando al fisco meno tasse di quelle dovute. Gli affittuari, tuttavia, possono tutelarsi.
La piaga degli affitti in nero affligge in particolar modo gli studenti universitari, costretti ad alloggiare fuori sede. I locatori scelgono di non stabilire alcuna tipologia di contratto per affittare una casa o una camera.
Ad essere afflitti particolarmente da questa piaga sono poi anche gli immigrati. Come si affrontano tali irregolarità?
Vige dal 2011 un decreto legislativo basato su una norma fondamentale: coloro che denunciano un contratto d’affitto in nero pagano un canone più basso; è un ottimo stratagemma per ribellarsi all’evasione, anche se non tutti ne sono a conoscenza. Vale per:
– coloro che pagano un affitto senza alcun contratto;
– coloro che lo hanno ma versano al proprietario una somma più alta di quella dichiarata;
– gli inquilini in comodato ‘gratuito’, che invece tali non sono, e pagano una quota.
I cittadini appartenenti alle suddette categorie possono denunciare la loro situazione all’Agenzia delle Entrate e nel contempo, devono registrare il contratto di affitto secondo la cifra che effettivamente essi versano mensilmente.
Appare importante sottolineare che è tranquillamente possibile agire in maniera unilaterale, ovvero senza il coinvolgimento del proprietario.
In cambio, come premio, l’Agenzia delle Entrate si occuperà di fornire all’affittuario un contratto di quattro anni, il quale potrà essere eventualmente esteso ad altri quattro Ma nello specifico, garantisce un canone contenuto, pari al triplo della rendita catastale.
Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate per le detrazioni sulle ristrutturazioni edilizie
Chiunque abbia sostenuto dei costi per gli interventi di recupero del patrimonio abitativo e per la riqualificazione energetica degli edifici può usufruire di agevolazione e detrazioni fiscali.
Lo scorso 9 maggio l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una Circolare con la quale fornisce dei chiarimenti sulle agevolazioni per gli interventi di recupero del patrimonio abitativo e per la riqualificazione energetica degli edifici. La Circolare, inoltre, fornisce chiarimenti anche in merito alla questione della cedolare secca.
► Denunciare l’affitto in nero per pagare meno
Vediamoli nel dettaglio.
Quanto si può detrarre per gli interventi di recupero edilizio e di riqualificazione energetica ?
1. Interventi di recupero edilizio
La circolare in esame chiarisce che per le spese documentate sostenute per interventi di recupero edilizio nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, la detrazione spettante dell’imposta lorda è pari al 50% per spese non superiori a 96.000 euro per ogni immobile.
Quindi, rispetto alla precedente normativa, il limite di spesa del 36% è stato elevato al 50% e non sussiste più il limite di spesa di 46.000 euro.
2. Interventi di riqualificazione energetica
La circolare chiarisce, in merito agli interventi di riqualificazione energetica eseguiti a cavallo del periodo di imposta 2013/2013, per l’ottenimento delle detrazioni il termine ultimo per la comunicazione delle spese sostenute all’ENEA, sulle quali si può ottenere una detrazione del 55%, non è il 30 giugno 2013, ma 90 giorni dalla data di fine dei lavori.
La data del 30 giugno 2013 si riferisce al periodo entro il quale devono essere state sostenute le spese per gli interventi di riqualificazione energetica.
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Chi e quanto si può detrarre in caso di decesso del conduttore (affittuario)?
In caso di decesso del conduttore dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione edilizia sono permesse detrazioni Irpef, per spese documentate rimaste a carico dei contribuenti che hanno, sulla base di un titolo idoneo, il possesso dell’immobile.
In questo caso la detrazione e del 36%.
Se, però, al conduttore dell’immobile subentra un erede che ha piena titolarità del contratto di locazione, il beneficio fiscale si trasmette, per intero, all’erede.
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Chi e quanto si può detrarre in caso di separazione legale?
In caso di separazione legale dei coniugi, come prevedel’art. 16-bis, comma 1, del TUIR:
la detrazione Irpef per interventi di recupero del patrimonio edilizio in relazione alle spese documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi. Hanno diritto alla detrazione in questione, se hanno sostenuto le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e queste sono rimaste a loro carico, il proprietario o il nudo proprietario dell’immobile, il titolare di un diritto reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione), ma anche l’inquilino e il comodatario
La circolare chiarifica che la detrazione Irpef sarà a beneficio del coniuge al quale l’atto legale della separazione ha assegnato, attraverso idonei titolo, la titolarità dell’immobile sul quale sono stati effettuati interventi di ristrutturazione.
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Cedolare secca
In merito all’applicazione del regime transitorio della cedolare secca sui contratti di locazione, la circolare dell’Agenzia delle entrate esplica che per le cedolari riferite nel modello 730/2012 o UNICO 2012 (redditi 2011), ma non confermate per gli anni successivi attraverso l’apposito modello 69, e in mancanza di revoca, il regime transitorio è applicabile per il residuo periodo di durata del contratto.
L’acconto IMU peserà sugli affitti
L’Ufficio studi della Confedilizia ha diffuso in questi giorni i dati relativi all’ ammontare degli acconti IMU che i proprietari degli immobile dati in locazione andranno a pagare con la rata in scadenza il prossimo 16 giugno.
Ne risulta dunque che per chi affitta ci saranno aumenti l’ imposta fino al 40%, che saranno applicati sia ai contratti liberi, cioè quelli con formula 4 + 4, che a quelli concordati, con formula 3 + 2 e canone ridotto.
> I Comuni non subiranno alcun deficit di liquidità
E il primato italiano del rincaro, calcolato non solo rispetto all’ acconto IMU pagato l’ anno scorso, nel 2012, ma anche rispetto ai valori dell’ abolita Ici, è andato alla città di Venezia, che in soli due anni ha fatto registrare un aumento pari al 2.330%.
L’ aumento dell’ acconto Imu è in realtà dovuto ad un fattore principale: un emendamento al decreto legge sui debiti delle Pubbliche amministrazioni, approvato dalla Commissione Bilancio della Camera, ha concesso ai Comuni di non applicare più l’ aliquota base del 7,6 per mille per il calcolo dell’ Imposta Municipale, ma di utilizzare quelle stabilite dalle amministrazioni locali stesse nel 2012.
Secondo gli analisti di Confedilizia, infine, i rincari peseranno soprattutto sulle spalle dei sottoscrittori dei contratti concordati.
Il fallimento della cedolare secca
Lo studio condotto dalla Cgil Nazionale e da Sunia evidenzia come la cedolare secca sugli affitti – imposta che rinnova il regime fiscale sugli contratti di locazione in particolari circostanze – sia stata, per lo Stato, un fallimento in termini di gettito fiscale.
In particolare, oltre ad aver comportato una perdita di 422 milioni di euro di entrate, la cedolare secca avrebbe favorito i proprietari con redditi superiori a 300.000 euro, con una diminuzione della pressione fiscale a loro carico pari a 4.700 euro.
► Scegliere tra cedolare secca e remissione in bonis
Il provvedimento che ha fatto nascere la cedolare secca, il decreto legislativo sul federalismo, aveva il chiaro scopo di contrastare l’affitto in nero con la previsione, in sostanza, di un regime fiscale agevolato con la sostituzione, a fronte di specifiche condizioni, da una sola voce di imposizione fiscale.
Ma così non è stato, almeno ai numeri riportati dallo studio: in due anni di applicazione lo stato ha perso 422 milioni di euro, ossia la la differenza tra quanto si sarebbe incassato nel 2011 mantenendo la tassazione precedente e quanto poi è effettivamente arrivato con l’applicazione del regime di cedolare.
Le entrate previste per lo Stato erano state stimate a 2,7 miliardi di euro per il 2011 e di 3,8 miliardi di euro per il 2012. Le effettive sono state, rispettivamente, di 875 milioni di euro e un miliardo nel 2012.
► Contratto di affitto – Adesione cedolare secca
Obiettivo non centrato neanche per il contrasto all’evasione fiscale, anzi, secondo il Report, questo regime avrebbe addirittura agevolato i contribuenti con redditi superiori ai 300.000 euro, per i quali la sostituzione della tassazione Irpef con la cedolare secca avrebbe fatto risparmiare 4.700 euro. Un vantaggio, questo, che decresce parallelamente all’abbassarsi del reddito, arrivando a zero intorno ai 20.000 euro per poi diventare negativo con redditi più bassi.
Arredare bene prima di vendere e affittare
Per vendere una casa o per affittarla con maggiore facilità è fondamentale che sia arredata in modo essenziale e con gusto. Per questo ci sono numerose soluzioni, ma molto spesso non si hanno i soldi per portare a termine l’opera e non si hanno nemmeno le garanzie necessarie per chiedere un prestito. Che alternativa c’è a questa soluzione?
Ikea Business ha pensato di proporre la sua insieme all’Associazione italiana Home Stager StageHomes un seminario gratuito per aiutare i proprietari di una casa ad arredare i loro appartamenti. Non è molto difficile immaginare che la soluzione sia molto in linea con la modularità espressa da Ikea. Si adotteranno i prodotti dell’azienda perché il principio fondamentale è che devono essere trovate delle soluzioni smart, delle soluzioni che piacciano ma siano anche economiche o meglio, esprimano un ottimo rapporto qualità/prezzo.
►Le banche concedono ancora pochi mutui
L’Associazione Italiana Home Stager sarà quindi il 9 maggio presso il negozio di IKEA a Roma in zona Anagnina, dalle ore 16,30 alle ore 18 per tenere un seminario dal titolo “la filosofia dell’home staging incontro Ikea Business”.
►Non ci sarà la bolla immobiliare
La notizia è rimbalzata su molte riviste che si occupano del mercato immobiliare che hanno sottolineato come questo seminario, se messo in pratica dagli astanti, sarà in grado di accelerare i tempi di vendita e di affitto.
Casa insostenibile: tre milioni di italiani non riescono più a mantenerla
Le spese per la gestione della casa (mutuo/affitto, bollette e tasse) stanno facendo diventare impossibili per una larga parte dei cittadini di italiani avere un tetto sopra la testa: il costo medio al quale ogni famiglia deve far fronte per avere una casa è pari a circa 1.150 euro.
► Vantaggi e svantaggi del pagamento dell’affitto
Un costo troppo alto che sta mettendo a grave rischio circa 300mila nuclei famigliari che rischiano di perdere l’abitazione.
E’ quanto emerge dal report della Cgil dal titolo “Costi dell’abitare, emergenza abitativa e numeri del disagio” che mette in evidenza come le spese che ogni famiglia deve affrontare per la propria abitazione assorbano circa il 31,2% del reddito disponibile. In alcuni casi si arriva anche al 40%.
Nello specifico chi ha una casa di proprietà spende circa 1.150 euro al mese, mente chi i trova in affitto si vede costretto a sborsare 1.515 euro mensili. Cifre dovute soprattutto all’incidenza delle tasse – Imu in primis – e, quindi, destinate ad aumentare con l’introduzione della Tares.
► Non ci sarà la bolla immobiliare
La situazione è difficile sia per chi ha una propria casa – secondo il rapporto, infatti, tra il 2008 e il 2011 i pignoramenti e le esecuzioni immobiliari sono aumentati di circa il 75% (arrivando a sfiorare i 38.000) – sia per chi è in affitto che ha visto, negli ultimi dieci anni, aumentare il mensile da pagare del 130% per i contratti rinnovati (per arrivare alla cifra media di 740 euro mensili nel 2012) e del 150% per i nuovi contratti (1.100 euro mensili).
Gli sconti sull’IRPEF dell’affitto degli studenti
Gli studenti universitari fuori sede, è un problema noto da anni, hanno difficoltà ad ottenere stanze e case in affitto con un contratto a norma di legge. Un’impresa in molte città, ma da quando il Fisco è diventato più attento ai proprietari degli immobili, molti affitti sono usciti allo scoperto.
Il regime degli affitti secondo la legge dispone che gli immobili locati nel rispetto della normativa del 1998, siano affittati scegliendo tra un canone libero e un canone concordato. Ma cosa cambia per gli studenti? Cambiano le agevolazioni fiscali.
La legge, infatti, stabilisce che gli studenti universitari fuori sede che abbiamo un contratto d’affitto regolare, stipulato nel rispetto della normativa 431/1998, possano scaricare il 19% del canone dall’IRPEF. Uno sconto che vale anche per i contratti di ospitalità stabiliti tra lo studente e gli enti per il diritto allo studio, oppure i collegi universitari riconosciuti, oppure gli enti senza fini di lucro.
► L’epilogo della cedolare secca
Per scaricare i costi dell’affitto, però, è necessario che la casa affittata sia distante almeno 100 chilometri dal Comune di residenza. In più la detrazione deve essere calcolata su un importo massimo di 2633 euro annui e possono usufruirne i genitori.
► La scelta ancora valida della cedolare secca
L’Agenzia delle entrate, nella circolare numero 20/E del 13 maggio 2011, ha spiegato come ripartire lo sconto nel caso in cui la spesa del figlio sia fatta da un solo genitore, da entrambi e nel caso in cui una famiglia abbia due figli da mantenere all’università.
Come si esercita l’opzione della cedolare secca
Per optare per il regime facoltativo della cedolare secca ed avere qualche beneficio in termini fiscali è necessario conoscere i moduli messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
In alcuni articoli abbiamo già definito le caratteristiche di questa tassa, le modalità di calcolo dell’imposta e abbiamo fornito alcune informazioni sul versamento e la durata dell’opzione. Adesso prendiamo in esame la procedura per esercitare l’opzione.
I cittadini interessati all’opzione della cedolare secca, possono esercitare l’opzione al momento della registrazione del contratto di locazione attraverso una “denuncia” fatta tramite il modello semplificato Siria messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure tramite il modello 69.
Il modello semplificato Siria. Questo modello si può usare soltanto in alcuni casi specifici: quando il numero totale di locatori e affittuari non supera le tre unità, quando tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca, quando c’è una sola unità abitativa e non più di tre pertinenze, quando tutti gli immobili sono censiti con l’attribuzione di una rendita, quando il contratto contiene soltanto un rapporto di locazione.
Se questi requisiti non ci sono, deve essere utilizzato il modello 69 che deve essere usato anche per le proroghe, per le risoluzioni anticipate e per tutti gli altri casi previsti. Entrambi i modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle Entrate.