Immobili

La lunga vendita delle abitazioni di lusso

Il mercato immobiliare sta cambiando e anche per quel che riguarda i mutui è importante seguirne le evoluzioni, perché il mondo creditizio, molto presto, dovrà adattarsi ai nuovi trend. E’ semplice, la stretta creditizia delle banche, sempre più perplesse nella concessione di nuovi finanziamenti, è andata avanti con l’abbassamento dei prezzi delle case usate. Quelle nuove invece, hanno mantenuto un certo standard. E per le abitazioni di lusso?

►Cos’è il social lending e perché è vantaggioso

Il mercato immobiliare in crisi ha colpito anche questo settore e sembra che ci sia una riduzione sensibile del numero delle compravendite di abitazioni di lusso. A spiegarlo in modo approfondito è l’Osservatorio Residenze Esclusive tra Milano e Roma. Il riferimento temporale è al 2012.

►Le agevolazioni sulla casa ottenuta in successione

L’anno scorso, infatti, si è registrata una grossa frattura tra le richieste di immobili di lusso e le caratteristiche degli immobili in vendita. In pratica chi voleva assicurarsi un’abitazione di questo tipo, è stata molto più attenta alle qualità architettoniche dell’immobile, piuttosto che all’efficienza energetica, che tra l’altro, nelle vecchie case, è pressoché assente.

In relazione agli immobili di lusso presenti nel territorio milanese e in quello romano, si registrano comunque delle sostanziali differenze, nel senso che i tempi di vendita variano se l’abitazione di lusso da comprare è situata a Milano o a Roma.

Alla ricerca del miglior mutuo e della migliore surroga

Sempre alla ricerca del miglior mutuo del momento? Allora è arrivato il momento di sbirciare tra le proposte di Mutuionline che propone le offerte più competitive e convenienti del momento.

Abbiamo già vistolo sconto di Webank sui mutui fissi di marzo, adesso passiamo a considerare tutti i migliori mutui, recensiti da Mutuionline, e le migliori surroghe del momento.

► Per risparmiare molti scelgono la surroga

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, la proposta più competitiva è quella di Deutsche Bank con il tuo TAEG al 3,22 per cento. Al secondo posto la proposta di BNL e poi ancora quella di Webank che propongono rispettivamente TAEG al 3,23 e al 3,28 per cento. Il peso della rata può essere confrontato sul sito dell’intermediario di riferimento, Mutuionline, considerando che si tratta di una proposta esemplificativa di un mutuo di 100 mila euro da rimborsare in 20 anni.

Per quanto riguarda i tassi fissi, la proposta più conveniente è quella di Webank con il TAEG al 5,45%, a seguire ci sono Iw Bank con il tasso finito al 5,57% e poi BNL con il tasso al 5,79 per cento.

Per quanto riguarda le surroghe, invece, quelle a tasso fisso sono molto convenienti se ci si avvale di Iw Bank che propone un TAEG al 5,57 per cento. Lo stesso istituto di credito è molto risparmioso anche per le surroghe a tasso variabile, visto che offrono un TAEG al 3,28%.

Mutuo sempre Light di Ubi Banca

Il Mutuo Sempre Ligh della Banca Regionale Europea che fa parte del circuito UBI, presenta degli indubbi vantaggi: per esempio le spese d’istruttoria sono ridotte, lo spread è decrescente e le condizioni promozionali si possono ottenere sfruttando l’intermediazione di MutuiOnline.

►Ambra online BCE acquisto

Il mutuo in questione, quindi, è rivolto alle persone fisiche, ai lavoratori dipendenti a tempo indeterminato, agli autonomi che lavorino da almeno due anni e a tutti coloro che rispettano il limite anagrafico degli 80 anni, da non superare al momento della scadenza del contratto.

►Le banche straniere sono più convenienti

Il Mutuo Sempre Light deve essere usato per l’acquisto della prima o della seconda casa, oppure usato per le spese di ristrutturazione. Si tratta di un mutuo a tasso variabile che copre al massimo l’80 per cento del valore di perizia dell’immobile, ma senza vincoli massimi per l’importo richiesto.

Il piano di rimborso può essere organizzato in un tempo variabile che va dai 5 ai 30 anni e la frequenza delle rate può essere mensile ma anche trimestrale o semestrale.

Per la determinazione del tasso si devono sommare lo spread all’Euribor a un mese Lo spread di partenza è di 3,50 punti percentuali ma decresce di 5 punti base ogni cinque anni, a partire dal sesto anno del piano d’ammortamento. E chi voglia estinguere il mutuo in anticipo? Nessun problema e nessuna spese, né per l’estinzione anticipata parziale né per quella totale.

Bankitalia spiega quanto coprono i mutui

O gli italiani sono degli ottimi risparmiatori, oppure, forse è più plausibile, hanno un reddito talmente basso che le banche cui si rivolgono non vogliono correre troppi rischi. Una recente indagine di Bankitalia, infatti, ha dimostrato che il loan to value reale è ben lontano dal millantato 80 per cento del valore dell’immobile e si avvicina piuttosto al 60 per cento.

►I tassi bancari italiani sono i più cari d’Europa

Nel dettaglio, la Banca d’Italia ha analizzato il rapporto tra l’ammontare del mutuo erogato dagli istituti di credito e il valore dell’immobile che gli italiani decidono di acquistare. L’indagine è molto accurata ed è stata condotta da Bankitalia insieme a Tecnoborsa e all’Agenzia delle Entrate. L’ultimo dato “cronologico” riguarda il quarto trimestre del 2012.

►Per i cittadini MPS è stata colpita dalla politica

I dati raccolti nel report spiegano che il rapporto tra il mutuo erogato e il valore dell’immobile d’acquistare si aggira intorno al 57,8% che è più basso del trimestre precedente, quando il rapporto era al 60,6% ed è molto più basso anche del rapporto registrato nel quarto trimestre del 2011 pari al 66,9 per cento. La situazione italiana, però, presenta delle grosse differenze geografiche. Per esempio, quello che chiameremo loan to value reale, è maggiore nel Nord Est, nel Sud e nelle Isole dove la media oscilla dal 61,3% al 61,4%, ma è inferiore alla media nazionale al Centro dove si assesta sul 48,5 per cento.

La permuta è sempre più conveniente

Siamo in un momento di crisi, questo è poco ma sicuro. Il recente resoconto dell’Abi sul volume dei prestiti erogati dalle finanziarie e dalle banche, dimostra che sono sempre meno i cittadini che chiedono liquidità. Tutto sembra dovuto al calo del PIL, ma gli italiani non si danno per vinti e cercano soluzioni risparmiose in ogni settore.

►In calo i prestiti alle famiglie

Per l’immobiliare sembra sia tornata di moda la permuta che consiste nello scambio degli immobili, una specie di baratto di case ed altri edifici, agevolato dalla crescita esponenziale di internet e dei social network. La permuta, quindi, consiste nello scambio di un immobile, tra due persone, ma conviene davvero?

►Le agevolazioni sulla casa ottenuta in successione

Sicuramente è una soluzione vantaggiosa dal punto di vista fiscale ed economico. In più presenta vantaggi amministrativi, visto che non si corrono i soliti rischi derivanti dal lasciare una casa vecchia per andare in una nuova costruzione, non si devono rispettare i tempi dettati da preliminari e atti vari. Anche a livello burocratico esiste una semplificazione. Con la permuta, infatti, si devono abbandonare tutte le vecchie congetture, atto notarile, iscrizione e consolidamento dell’ipoteca e via dicendo, ma bisogna “accettare una sola operazione: la permuta.

Lo scambio può essere associato all’accensione di un  mutuo o all’accollo di un  mutuo esistente e anche in questo caso sono noti a tutti i vantaggi economici delle due soluzioni.

Le agevolazioni sulla casa ottenuta in successione

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa consistono in uno sconto sulle imposte ipotecaria e catastale. Queste agevolazioni valgono anche nel caso in cui la “prima casa” è stata ottenuta per successione? Il quesito, di non facile interpretazione, è stato sottoposto all’Agenzia delle Entrate.

►Precisazione sui benefici prima casa

Per rispondere è necessario fare una premessa: l’agevolazione “prima casa” comporta che l’imposta ipotecaria e catastale siano corrisposte in misura fissa, pari a 168 euro, invece che essere calcolate in percentuale – l’1 o il 2 per cento – sul valore della casa.

►Niente agevolazioni senza la residenza

L’agevolazione, spiega l’Agenzia delle Entrate, vale anche per i trasferimenti immobiliari a titolo gratuito, quindi sia per le donazioni, sia per le successioni. Chiaramente deve essere fatta una verifica sull’erede nel senso che l’agevolazione è prevista ma devono essere rispettati alcuni requisiti.

In primo luogo la casa ereditata non deve essere un’abitazione di lusso. In secondo  luogo il contribuente non deve essere titolare, nemmeno in comunione dei beni con l’altro coniuge, di un’altra casa, non deve cioè avere i diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione su un altro immobile diverso da quello ereditato, nello stesso comune di quest’ultimo.

In realtà la legge prevede che il contribuente, per ottenere l’agevolazione, non sia titolare di nessuna proprietà, nuda proprietà, uso e usufrutto dell’abitazione,in alcun comune italiano. In pratica non deve aver già usufruito delle agevolazioni.

Infine l’erede deve stabilire la residenza nella casa ottenuta in successione, secondo i tempi scanditi dalla legge.

Il patrimonio del Monte dei Paschi di Siena

Il Monte dei Paschi di Siena, dopo lo scandalo dei derivati, ha dovuto trovare nuovi strumenti per fare cassa e recuperare sul terreno il denaro perso in giri d’affari poco “legali”. L’ultimo degli strumenti portati in piazza è la vendita del patrimonio immobiliare, che comprende sia i palazzi nobiliari, sia gli appartamenti meno nobili delle periferie, oppure i capannoni e gli uffici.

►Finita l’operazione di emissione dei Monti Bond

La dismissione del patrimonio immobiliare dell’istituto di credito senese, è iniziata nel 2010 quando gli immobili in vendita valevano circa 500 milioni di euro. Adesso si cerca di capire quanto valgono gli edifici inutilizzati sparsi nel territorio italiano che dovranno aspettare ancora un anno o due per trovare un nuovo “senso”.

►In attesa delle elezioni cosa succede a Piazza Affari

Secondo una recente ricognizione, in vendita ci sarebbero circa 240 immobili, localizzati in Toscana, Lombardia e Veneto, ma anche in molte altre regioni del nostro paese. Il valore di questo patrimonio è stato stimato in 360 milioni di euro.

La società controllata al 100% dal Monte dei Paschi di Siena, che si occupa degli immobili dismessi, ha deciso di aprire altre 36 filiali in tutto il paese, segno che gli edifici in vendita sono ancora molti.

I tanti immobili sul mercato potrebbero determinare una variazione dei prezzi delle case anche se dall’agenzia ci tengono a specificare che useranno come riferimenti il valore di bilancio e quello di perizia.

Con la BCC San Calogero si finanziano ditte e prima casa

La Banca del Credito Cooperativo di San Calogero è una banca molto piccola e molto interessante che ha tarato negli anni i suoi prodotti per assecondare le spese sostenute dalla popolazione locale. Il primo gruppo di mutui che abbiamo preso in considerazione sono quelli finalizzati al rifacimento degli esterni, oppure ai lavori di ristrutturazione dell’abitazione, oppure alla costruzione di impianti fotovoltaici per la vendita dell’energia.

► Energicamente Gran Prestito

Oggi invece consideriamo la presentazione che la banca fa dei mutui ipotecari, di quelli ipotecari finalizzati all’acquisto della prima casa e poi prendiamo brevemente in considerazione il mutuo ditte.

Il mutuo ipotecario

Si tratta di un mutuo pensato per offrire nuova liquidità, al fine di portare a compimento operazioni diverse dall’acquisto o dalla ristrutturazione della casa principale, per il nucleo famigliare che ne fa richiesta. In generale si tratta di un mutuo a medio-lungo termine, tanto che il piano di rimborso deve essere almeno di 18 mesi ma non può superare i 15 anni. In tutto questo tempo è possibile comunque avvalersi di un regime fiscale agevolato. Come per tutti i mutui della BCC di San Calogero, le rate del piano di rimborso possono essere mensili, bimestrali, trimestrali e semestrali. Si possono anticipare i pagamenti o corrispondere il dovuto in modo costante. Leggendo bene il foglio informativo si scopre che si tratta di un mutuo ipotecario a tasso variabile, indicizzato con l’Euribor a 6 mesi. Il TAEG proposto dalla banca è del 5,290 per cento per i clienti soci dell’istituto di credito ma sale fino al 5,748% per i clienti non soci della banca. Si devono poi considerare tutte le spese e le imposte che derivano dalla stipula del contratto.

►Rinnovare casa detraendo le spese

Il mutuo ipotecario prima casa

Il mutuo ipotecario prima casa è finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale, di residenza del nucleo famigliare che chiede di accedere a questa particolare linea di credito. La durata del finanziamento è medio-lunga e il mutuo deve essere rimborsato in minimo 18 mesi e in massimo 20 anni, con la possibilità di avvalersi del regime fiscale agevolato. Per maggiori informazioni riguardo al prodotto, la banca stessa consiglia di prendere visione dei fogli informativi disponibili online oppure presso le filiali della banca. Il mutuo può essere a tasso fisso, a tasso variabile BCE, a tasso variabile Euribor a 6 mesi, oppure a tasso variabile Euribor a 6 mesi con Cap. Tanto per avere un’idea dei costi diremo che il tasso fisso è proposto al 5,908% mentre il tasso variabile BCE è al 4,595%. In quest’ultimo caso facciamo riferimento al tasso applicato ai clienti soci della banca.

Il mutuo ditte

Il mutuo in questione, diversamente rispetto agli altri non è offerto per il classico cittadino consumatore, ma per chi ha una ditta o una società ed ha bisogno di un piccolo prestito ai tassi più competitivi e convenienti di un mutuo, per completare le attività in essere. Chi richiede il prestito s’impegna poi a rimborsarlo con gli interessi, attraverso il rispetto di un piano d’ammortamento particolare, definito in fase di stipula del contratto. la durata del piano d’ammortamento è definita come medio-lunga perché deve essere superiore ai 18 mesi ma non deve superare i sette anni e ci si può anche avvalere di un regime fiscale agevolato. Quanto all’importo erogato dalla Banca del Credito Cooperativo, è specificato che l’importo massimo finanziabile è di 50 mila euro. Le rate del rimborso possono essere mensili, bimestrali, trimestrali o semestrali, costanti e posticipate. Per maggiori informazioni, la banca stessa consiglia di recarsi in una delle filiali o di consultare il foglio informativo. Per quanto riguarda il tasso si specifica che il TAEG è dell’8,006 per cento per i soci della banca del credito cooperativo mentre può arrivare all’8,604% se si è clienti ma non soci della BCC.

Con la BCC San Calogero la casa è bella, nuova o ecologica

La Banca del Credito Cooperativo di San Calogero è un istituto di credito molto interessante perché pur essendo molto piccola riesce a offrire mutui e prestiti molto competitivi e ben strutturati, con la sicurezza di operare nella cornice societaria di un gruppo solido.

► Con la BCC San Calogero si finanziano ditte e prima casa

Fatte le dovute premesse, dobbiamo ricordare che la Banca del Credito Cooperativo di San Calogero, ha studiato alcuni strumenti creditizi e le loro finalità, per soddisfare le richieste della popolazione locale. I tre mutui che presentiamo oggi sono finalizzati ai lavori interni ed esterni della casa o al rispetto del principio di efficienza energetica.

► Energicamente Gran Prestito

Il mutuo Casa Bella

La finalità del mutuo in questione è quella del recupero del patrimonio urbanistico, per cui sono finanziati i lavori di rifacimento delle facciate dell’abitazione, i lavori di acquisto e sostituzione degli infissi esterni e tutti gli altri interventi paragonabili a quelli indicati. La durata del finanziamento va dai 18 mesi ai 7 anni, per questo può essere considerato un finanziamento di durata medio-lunga. Ci si può però avvalere del regime fiscale agevolato. Nella durata indicata, la banca, ha intenzione di concedere fino a 25 mila euro a copertura di tutti i lavori. Le rate possono essere costanti, rimborsate ogni mese, ogni bimestre, ogni trimestre o ogni sei mesi, oppure possono essere anticipate se si ha un po’ di liquidità. Il TAEG applicato a questo mutuo è dell’8,627 per cento per i clienti soci della banca e sale al 9,841% per i clienti non soci della Banca del Credito Cooperativo.

Il mutuo Casa Nuova

Il mutuo casa nuova, proposto dalla BCC San Calogero ha come obiettivo quello di finanziare i lavori di completamento dell’interno dell’abitazione e quindi anche i lavori di ristrutturazione. Per le caratteristiche proposte sembra molto di più un prestito, che un mutuo. Ad ogni modo rientra dei prodotti chirografari della banca. La durata del finanziamento è da considerarsi medio-lunga, con la possibilità di rimborsare il prestito da un minimo di 18 mesi fino ad un massimo di 7 anni. La banca consente di accedere ad un regime fiscale agevolato e l’importo massimo finanziabile resta comunque molto basso: appena 25 mila euro. Il prestito può essere rimborsato in rate mensili, bimestrali, trimestrali e semestrali, si possono pagare le rate con costanza o anticipare i pagamenti se si dispone di qualche soldo in più. Il TAEG del prodotto, per i clienti della BCC è dell’8,627%, mentre sale al 9,841% per i clienti che non sono soci della Banca del Credito Cooperativo.

Il mutuo ecologico

La Banca del Credito Cooperativo di San Calogero pensa anche a chi è rispettoso dell’ambiente e propone un mutuo interessante per la realizzazione di impianti di produzione di energia elettrica da pannelli fotovoltaici destinata alla vendita. La durata del finanziamento è superiore ai 18 mesi e può essere considerata medio lunga. Consente però di avvalersi del regime fiscale agevolato. La durata massima del finanziamento, in questo caso specifico, è fissata in quindici anni, da considerare comprensivi dei 12 mesi del periodo di pre-ammortamento. L’importo massimo finanziabile per queste operazioni è di 100 mila euro e le rate possono essere rimborsate ogni mese, ogni due mesi, trimestralmente o semestralmente. Per l’erogazione di questo prodotto, la banca si riserva il diritto di controllare che il fondo sia concesso al cittadino consumatore, piuttosto che ad una persona fisica nell’ambito dell’esercizio della sua attività professionale. Il mutuo in questione può essere erogato a tutti coloro che hanno compiuto almeno 18 anni ma che non ne hanno più di 75 al momento della fine del piano d’ammortamento. Ed arriviamo ai costi che probabilmente sono la cosa più interessante del mutuo. Il prestito, infatti, è fornito con un TAEG del 5,124% per i clienti soci della banca, oppure il tasso sale al 7,714 per i non soci.

Molti gli immobili invenduti

Se molti immobili restano invenduti, per la classica legge della domanda e dell’offerta, quello che il mercato avrà sarà una lunga serie di case da piazzare con il conseguente abbassamento dei prezzi legato alla ricchezza delle proposte. Se i prezzi si abbassano è probabile che anche le banche eroghino meno mutui e mutui di minore entità. Uno studio della Fiaip ha fatto chiarezza sulla questione.

►Per ogni consumatore c’è un tipo di mutuo

Secondo il Report immobiliare urbano, la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionisti, il 2012 è da considerarsi uno dei peggiori anni dell’ultimo decennio. Il mercato delle case è cambiato molto. Rispetto al 2011, per esempio, si è avuta una flessione del 17,22 per cento delle compravendite immobiliari e sono diminuiti anche i prezzi delle abitazioni dell’11,98 per cento.

►Sui prezzi delle case è stato raggiunto il minimo

In tutto il territorio nazionale c’è stato il calo delle compravendite immobiliari ma la casa, come strumento d’investimento, è da considerarsi ancora il più quotato tra le possibilità nelle mani dei risparmiatori. In effetti, lo dicono anche gli agenti immobiliari, esiste uno zoccolo duro, una specie di domanda di case e di mutui consolidata negli anni.

Gli immobili invenduti, visti da un’altra prospettiva, possono anche essere considerati un’opportunità per coloro che sono alla ricerca dell’occasione. In genere per comprare casa s’impiegano dai 6 ai 9 mesi e si prediligono i trilocali, piuttosto che i bilocali. I monolocali rappresentano soltanto il 6 per cento degli investimenti.

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