Immobili

2013: prezzi degli immobili in ripresa

Adesso, per essere al top, resta che si convincano soltanto gli italiani: il mercato tricolore è in ripresa e lo testimonia l’andamento del settore immobiliare che sembra essersi riedificato sulle ceneri di una crisi che ha depresso i prezzi delle case e le compravendite.

Gli italiani, in questi giorni, hanno soltanto un pensiero: pagare l’Imu che potrebbe impoverire il budget delle famiglie alle prese con le spese di fine anno. Eppure, se si considera la situazione dell’Italia e la si paragona a quello che sta succedendo in Spagna o in Olanda, si capisce subito che il nostro paese ha una marcia in più.

E’ questo quello che ci dice Bankitalia che ricorda come il rischio di una bolla immobiliare nel nostro paese sia ormai remoto. Il settore immobiliare, dunque, diventa emblematico nel discorso sulla stabilità finanziaria dell’Italia che è stato redatto in occasione della pubblicazione sul rapporto omonimo.

Il crollo delle compravendite immobiliari nei primi nove mesi dell’anno non ha inciso, secondo Panetta di Bankitalia, sulla riduzione dei prezzi delle case che sono calati soltanto del 7 per cento. Anche per il prossimo anno potrebbe continuare questa leggera discesa per poi arrivare ad una nuova stabilizzazione.

Non si andrà oltre perché il mattone potrebbe non essere più il terreno d’investimento privilegiato dagli italiani.

Contrazione del mercato immobiliare terziario

Si parla ancora di immobili. Ma questa volta non sono gli immobili pubblici che pesano sul bilancio dello stato,ma quelli privati da utilizzare nel terziario.

Nel 2011 la flessione delle compravendite di immobili uso ufficio ha registrato una flessione del 5,5%, dato che è quasi quadruplicato nel primo trimestre del 2012, quando la flessione ha toccato la percentuale del 19,6%. I dati del trimestre successivo sono ancora più preoccupanti, con un -32,7%.Un mercato che sente le conseguenze della crisi, ma che riesce a salvarsi grazie al fatto che molti proprietari di immobili ad usi ufficio stanno puntando sulla qualità e sulla modernità: le ricerche e i conseguenti contratti di vendita o locazione si concentrano su edifici di classe A, ben posizionati, ristrutturati e già cablati.Ma non solo, si registra anche un’altra tendenza in questo mercato, quella della rinegoziazione dei canoni o del prezzo a metro quadro. Avere un immobile del genere sfitto o invenduto è un peso molto impegnativo da sostenere, quindi i proprietari sono disposti a guadagnare di meno pur di riuscire ad affittare o vendere.

Secondo l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma nel primo semestre di quest’anno i prezzi medi di compravendita di uffici nelle 13 grandi città italiane sono diminuiti del 2,1%.

Come si esercita l’opzione della cedolare secca

Per optare per il regime facoltativo della cedolare secca ed avere qualche beneficio in termini fiscali è necessario conoscere i moduli messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.

In alcuni articoli abbiamo già definito le caratteristiche di questa tassa, le modalità di calcolo dell’imposta e abbiamo fornito alcune informazioni sul versamento e la durata dell’opzione. Adesso prendiamo in esame la procedura per esercitare l’opzione.

I cittadini interessati all’opzione della cedolare secca, possono esercitare l’opzione al momento della registrazione del contratto di locazione attraverso una “denuncia” fatta tramite il modello semplificato Siria messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, oppure tramite il modello 69.

Il modello semplificato Siria. Questo modello si può usare soltanto in alcuni casi specifici: quando il numero totale di locatori e affittuari non supera le tre unità, quando tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca, quando c’è una sola unità abitativa e non più di tre pertinenze, quando tutti gli immobili sono censiti con l’attribuzione di una rendita, quando il contratto contiene soltanto un rapporto di locazione.

Se questi requisiti non ci sono, deve essere utilizzato il modello 69 che deve essere usato anche per le proroghe, per le risoluzioni anticipate e per tutti gli altri casi previsti. Entrambi i modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Come si versa e quanto dura la cedolare secca

La cedolare secca è l’imposta che sostituisce la vecchia tassa sugli affitti. Il particolare sconto previsto per chi esercita l’opzione è legato alla volontà del legislatore di far emergere il nero nel settore immobiliare.

In breve abbiamo ripercorso le caratteristiche della cedolare secca introdotta nel 2011, e abbiamo anche affrontato insieme il calcolo dell’imposta e le comunicazioni obbligatorie. Adesso cerchiamo di capire come si versa l’imposta e quanto dura l’esercizio dell’opzione.

Versamento della cedolare secca. Per il 2012 è stato previsto che la cedolare secca sia versata con un acconto pari al 95% dell’imposta che è dovuta per l’anno.

Si può versare in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo non supera i 257,52 euro. Oppure si può versare in due rate, la prima entro il 16 giugno pari al 40 per cento della tassa e la seconda, il 60% entro il 30 novembre.

In realtà per il 2012 è stato previsto un differimento dell’acconto di tre punti percentuali per cui chi paga in un’unica soluzione deve anticipare il 92% dell’imposta e chi paga in due rate deve ricordarsi che a giugno ha pagato il 38% dell’imposta e deve pagare il 54% entro novembre.

L’acconto in questione non è dovuto nel caso in cui si tratti del primo anno di applicazione dell’imposta. Le scadenze sono identiche a quelle dell’Irpef, ecco un modo per tenerle a mente.

Durata. L’opzione è vincolante per tutta la durata anche residua del contratto dal momento della scelta, ma il locatore può revocarla l’anno successivo a quello di esercizio dell’opzione.

Calcolo e comunicazione della cedolare secca

La cedolare secca è un’imposta introdotta nel 2011 per agevolare l’emersione degli affitti in nero ed offre ad affittuatari e padroni di casa che optano per questo regime facoltativo una serie di sconti a livello fiscale. Ma come si calcola e come si comunica l’opzione.

Abbiamo ripercorso insieme le origini e le caratteristiche essenziali di questa imposta, adesso passiamo agli strumenti pratici di calcolo della tassa e alle istruzioni per la comunicazione della stessa, affidandoci a quanto spiega nei dettagli l’Agenzia delle Entrate.

Importo. La cedolare secca che va a sostituire l’imposta sugli affitti valida fino al 2011, si calcola come il 21 per cento del canone di locazione annuo che è stato definito e concordato tra affittuario e padrone di casa (o usufruttuario). L’aliquota scende al 19% nel caso in cui la casa affittata abbia le seguenti caratteristiche:

  • sia localizzata in un comune ad alta tensione abitativa, così come il Cipe le definisce;
  • sia localizzata in un comune con carenza di disponibiità abitative. E’ il caso di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni limitrofi, con l’aggiunta di altri comuni che fanno parte dello stesso capoluogo di provincia.

Comunicazione. Il proprietario di casa che decida di optare per la cedolare secca deve comunicare questa opzione anche al conduttore dell’immobile, ovvero all’affittuario tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. La comunicazione deve essere inviata prima di esercitare l’opzione che altrimenti è inefficace.

Cos’è la cedolare secca

Che cos’è la cedolare secca? E come si può completare l’iter della pratica. Per spiegare contenuti e procedura di questa imposta, bisogna andare indietro fino al 2011, anno in cui è stata introdotta la “cedolare secca sugli affitti“. Con questa dicitura si fa riferimento ad un’imposta che sostituisce le tasse sugli affitti.

Una specie di canone calmierato, un regime facoltativo che si sostituisce a quello ordinario e consente di avere qualche piccolo beneficio in termini economici. Nella pratica la cedolare secca sostituisce sia l’Irpef e le addizionali collegate, sia l’imposta di registro, sia l’imposta di bollo.

Sostiuisce o meglio accorpa anche l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione e l’imposta di bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto qualora ci fossero.

L’opzione della cedolare secca non esonera il padrone di casa e l’affittuatario dall’obbligo di versamento dell’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Il regime della cedolare secca può essere scelto dalle persone che sono proprietarie di un immobile o ne sono usufruttuarie. Non possono aderire a questo “regime facoltativo” le società e gli enti non commerciali.

La cedolare secca si può esercitare sulle unità abitative che al catasto figurano nelle categorie da A1 ad A11 tranne uffici e studi privati, più le relative pertinenze.

Anche la chiesa pagherà l’Imu

La riformulazione fatta dal Governo al provvedimento per i criteri per il pagamento dell’Imu è piaciuto al Consiglio di Stato che, finalmente, lo ha promosso: anche gli immobili posseduti dalla Chiesa saranno soggetti all’imposta municipale sugli immobili. Ma c’è ancora qualcosa da aggiustare, da qui la riserva posta al nuovo testo.

Il Consiglio di Stato invita il legislatore a rivedere i criteri di esenzione, soprattutto per quanto riguarda la definizione di attività economica, in modo che i nuovi provvedimenti siano in linea con le direttive europee e non si rischi, così, di andare incontro a sanzioni da Bruxelles.

Per la giurisprudenza comunitaria si deve considerare «attività economica» qualsiasi attività che offre beni e servizi in un mercato. Secondo questa interpretazione, quindi, i presupposti per escludere la natura commerciale delle attività non sono legati all’assenza dello scopo di lucro, ma al fatto che le attività svolte abbiano un carattere non economico.

Va da sé, quindi, che anche enti senza scopo di lucro possano svolgere delle attività commerciali di natura economica e, tutti gli immobili destinati a tali attività, sono soggetti al pagamento dell’Imu. Nel caso della Chiesa, il Consiglio di Stato prende in considerazione quegli immobili destinati ad attività ricreative i quali, dal momento che anche se in diverse modalità e in diversa misura è previsto il pagamento di una retta, hanno, nella definizione europea, carattere economico.

Più precisamente, il Consiglio chiede una modifica del provvedimento nella parte in cui si definiscono le attività esenti dall’Imu, in cui deve essere espressamente specificato che oltre a non avere scopo di lucro, le attività devono anche

essere prive del carattere di attività economica come definito dal diritto dell’Unione europea, tenuto conto dell’assenza di relazione con il costo effettivo del servizio e della differenza rispetto ai corrispettivi medi previsti per le stesse attività svolte sul mercato.

 

Chartis Casa protegge la tua abitazione

Quando si compra una casa, in genere, la banca chiede all’aspirante mutuatario di sottoscrivere con l’istituto di credito le polizze obbligatorie incendio e scoppio legate all’abitazione. La compagnia Chartis, invece, punta a rendere più completa la copertura domestica.

La polizza “Chartis Casa” ha come obiettivo quello di tutelare il patrimonio dell’assicurato dalle perdite economiche che possono essere causate da danni imprevisti. Per esempio un terremoto, un cedimento strutturale del territorio o un altro evento imprevisto può causare un danno all’abitazione. In questi casi la polizza obbligatoria non copre tutte le spese.

Con la polizza Chartis Casa l’obiettivo è mettere al sicuro la casa anche dai danni provocati a terzi dai componenti del nucleo famigliare, dai collaboratori domestici e dagli animali domestici. Insomma, una copertura a 360 gradi.

La polizza Chartis Casa offre una copertura in caso di danni all’abitazione e al suo contenuto, è semplice, è personalizzabile sulla base delle esigenze di spesa del cliente e riassume sotto lo stesso cappello i principi delle polizze sparsi in tanti prodotti assicurativi.

Sette le sue caratteristiche principali, che possono essere lette sulla scheda informativa enunciata sul sito ufficiale della compagnia. Sicuramente molto interessante la possibilità di abbinare la Chartis Casa alla sottoscrizione di un Mutuo Immobiliare. 

Niente agevolazioni senza la residenza

Una volta acquistata una casa e fatto il rogito davanti al notaio, ci sono 18 mesi per stabilire la residenza nella casa stessa se si vogliono ottenere le agevolazioni sull’acquisto. In caso di mancato spostamento della residenza, si può perdere il diritto alle agevolazioni.

A stabilire questa procedura è stata la Cassazione con la sentenza n. 17597 del 12 ottobre. In pratica è stato stabilito che le lungaggini burocratiche, oppure l’aver stabilito nella casa acquistata la sede dell’attività professionale, non sono elementi che possono impedire il trasferimento della residenza per la fruizione delle agevolazioni.

Come ogni sentenza, anche in questo caso c’è stato un fatto all’origine del pronunciamento. Un contribuente aveva acquistato una casa e aveva usufruito delle agevolazioni “prima casa”. Nell’immobile svolgeva già la sua attività professionale ma per una serie di lungaggini burocratiche legate al fatto che è un cittadino extracomunitario, non è riuscito a trasferire la residenza nell’immobile nei 18 mesi seguenti al rogito. 

L’Agenzia delle Entrate, quindi, ha provveduto a recuperare l’agevolazione fiscale sull’imposta di registro spettante per l’acquisto della prima casa e le imposte ipotecaria e catastale, facendo ricorso all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986.

La Commissione tributaria provinciale ha rigettato il ricorso e l’esito della sentenza è stato confermato anche in appello dove il giudice ha spiegato che al momento dell’acquisto l’acquirente non aveva ancora iniziato a svolgere la sua attività nell’immobile e il trasferimento dell’alloggio non può essere considerato uguale al trasferimento della residenza anagrafica.

Immobiliare: la ripresa parte dagli USA

Il settore immobiliare è in ripresa, ma non nel nostro paese dove i proprietari delle case in vendita non sono ancora disposti a ridurre gli importi richiesti per rilanciare il mercato. La ripresa, spiega una ricerca condotta recentemente da Re/Max, parte dagli Stati Uniti.

Gli USA stanno dimostrando di essere sul viale della ripresa. I prezzi delle case e il numero di compravendite nel mese di settembre sono addirittura aumentati rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. Il bello è che questo trend non è collegato all’aumento degli stock sul mercato.

Le case disponibili sul mercato, oggi, sono addirittura il 30 per cento in meno rispetto a due anni fa. Questo, secondo Re/Max significa che la crisi economica è stata interamente assorbita dal sistema che ha deciso di non continuare nella costruzione sfrenata.

Il numero dei cantieri e delle costruzioni è diminuito. Ci sono addirittura dei paesi in cui le offerte sono tali che i prezzi hanno ripreso a salire.

Alcuni erano convinti che l’anno della ripresa fosse il 2012, in effetti da settembre in poi si ha la sensazione di un’inversione del mercato che potrebbe essere duratura ed efficace per i prossimi mesi. Probabilmente si assisterà ad una stabilizzazione del settore.

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