Accendere un mutuo è un passo obbligato per la maggior parte delle persone che intendono acquistare una casa o fare delle spese ingenti, che possono essere di varia natura.
A prescindere dalle diverse offerte e tipologie di mutuo a disposizione nella varie banche, l’accensione di un mutuo è un processo piuttosto lungo che rimane pressappoco lo stesso in tutte le sue fasi. Cerchiamo di capire meglio come funzionano i mutui per districarsi tra documenti, istruttorie e scartoffie varie.
L’istruttoria
Per istruttoria si intende la fase di preparazione e di valutazione di tutti gli elementi che necessitano alla banca per decidere se è il caso o meno di concedere il mutuo al richiedente.
È proprio quest’ultimo che deve fornire all’istituto al quale si rivolge tutti i documenti necessari che riguardano l’aspetto soggettivo (condizioni economiche del richiedente) e l’aspetto finalistico (scopi della richiesta del mutuo – es. acquisto di casa).
Necessario presentare la perizia ed altri accertamenti riguardanti il bene presentato a garanzia del credito che deve essere esaminato da un perito di fiducia del mutuante.
Due sono gli esiti possibili della fase di istruttoria: la banca può decidere, a fronte della documentazione presentata, se il richiedente ha le carte in regola per garantire la restituzione del finanziamento. In caso positivo la banca rilascia la delibera di concessione.
Con l’atto di mutuo il contratto tra banca e richiedente entra in pieno effetto: la banca dà al richiedente il capitale richiesto.
Determinazione dell’interesse dovuto
Il credito concesso dalla banca al mutuario è soggetto ad una maggiorazione: si tratta del tasso di interesse, che rappresenta, in pratica, il guadagno della banca sul mutuo eventualmente concesso.
Chi richiede il mutuo non ha alcuna possibilità di intervenire sulla percentuale del tasso di interesse, che è deciso dall’istituto al quale ci si rivolge.
Nella determinazione del tasso di interesse che verrà applicato al mutuo concesso dalla banca si prendono in considerazione diversifattori:
– rischio soggettivo connesso alle caratteristiche economiche del mutuatario
– politiche economiche generali dell’istituto mutuante
– costo al quale il mutuante acquista il denaro
Le garanzie richieste dalle banche – L’ipoteca
Ogni istituto bancario chiede delle garanzie al richiedente del mutuo, necessarie alla banca per avere la certezza che il mutuante sia in grado di restituire la somma concessa.
Per i mutui la garanzia consiste nell’iscrizione di un’ipoteca sul bene che verrà acquistato col mutuo e/o su eventuali altri beni che il richiedente o terze parti mettono a disposizione.
Quando il richiedente del mutuo ha estinto il suo debito ha titolo per richiedere la cancellazione dell’ipoteca, aiutato in questo processo anche dall’istituto che ha concesso il denaro, che fornirà documento certificante il suo assenso alla cancellazione dell’ipoteca.
Cosa accade in caso di inadempienze del mutuario?
I provvedimenti che una banca può prendere in caso di inadempienze del mutuario, ovvero il mancato o tardivo pagamento di una o più rate, variano in base al contratto stipulato.
Generalmente, al verificarsi di questa situazione la banca è autorizzata a richiedere la restituzione dell’intero debito residuo, e relativi interessi, entro un termine stabilito.
Se il mutuario non provvede all’estinzione del debito secondo le condiziono la banca procede alla riscossione tramite pignoramento e vendita all’incanto del bene ipotecato.
Si può estinguere un mutuo prima della sua scadenza?
Caso raro, ma può accadere che il mutuario riesca ad ottenere il denaro necessario all’estinzione del debito prima del suo termine.
In questo caso la banca considera l’eventuale recessione del contratto di mutuo come una inadempienza in quanto non riceverà più il pagamento degli interessi sulle rate successive all’eventuale estinzione.
Questo argomento ha da sempre alimentato un acceso dibattito, mai risolto, che però viene gestito con il pagamento da parte del mutuario di un importo detto sconto, solitamente previsto nel contratto di mutuo in percentuale pari al 4/6% sull’ammontare degli interessi previsti per il periodo compreso fra l’anticipata estinzione e l’originariamente prevista scadenza del mutuo.