Presentate dall’ABI a settembre le nuove linee guida per la valutazione degli immobili, operazione cruciale nel percorso di erogazione dei mutui. Soltanto dopo aver effettuato una valutazione della casa, infatti, la banca calcola il capitale massimo erogabile a favore degli aspiranti mutuatari.
Il percorso di erogazione dei mutui è un po’ perverso perché entrano in gioco numerosi fattori anche molto diversi tra loro. Per esempio ci sono delle indicazioni relative al merito creditizio dei richiedenti ma si cerca di attribuire un valore anche all’investimento. In pratica si cerca di capire quale potrebbe essere la rata massima da pagare in relazione agli stipendi dei richiedenti e poi si cerca di definire il capitale massimo erogabile collegato alla valutazione dell’immobile. Spesso questi dati non collimano. Facciamo un esempio.
Una coppia di aspiranti mutuatari che dimostri di avere uno stipendio netto mensile di 2000 euro, potrà avere un mutuo con rata massima pari all’80% dello stipendio, sempre che non si abbiano altri prestiti in corso. In una situazione esemplificativa, non avendo altri finanziamenti accesi, si stima che i mutuatari possano pagare una rata mensile di oltre 400 euro. Il che vuol dire che ai tassi medi applicati in questo momento, si potrebbe spuntare un mutuo a tasso fisso di 100.000 euro da rimborsare in 30 anni.
La banca prende in considerazione anche il valore dell’immobile e spiega di poter erogare fino all’80% del valore dell’immobile oppure fino all’80% del minore tra prezzo d’acquisto e valore dell’immobile. Se per esempio la casa è valutata 200.000 euro, teoricamente si potrebbe ottenere un finanziamento fino a 160.000 euro ma se la casa è pagata 160.000 euro, il finanziamento massimo sarà di 128.000 euro ma poi la banca arriva a questa cifra soltanto con deroghe su deroghe perché il reddito è quello che è.
In tutto questo meccanismo le Linee guida per la valutazione dell’immobile dell’ABI si affermano come elemento utile ad introdurre principi per l’esecuzione di perizie improntate a criteri di massima trasparenza, certezza ed economicità – anche mediante la considerazione delle caratteristiche energetiche e di sicurezza sismica e idrogeologica degli edifici, nonché delle aree verdi di pertinenza degli stessi – per concorrere a modernizzare ulteriormente il mercato italiano del credito ipotecario, rendendolo più efficiente, dinamico ed integrato a livello Europeo.