Nel caso in cui si sia stipulato un contratto di affitto ma si ha la necessità di risolvere questo contratto prima della sua scadenza naturale, e cioè prima della scadenza stabilita nel contratto medesimo, vi sono degli importanti adempimenti che devono essere svolti sia dal locatore che dal conduttore al fine di evitare successivi grattacapi.
In primo luogo è opportuno ricordare che sia il locatore sia il conduttore sono tenuti a comunicare la loro volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione sei mesi prima, o comunque nel termine stabilito nel contratto stesso, della data in cui si intende lasciare l’appartamento se la risoluzione è chiesta dal conduttore o prima della data in cui si intende riavere l’appartamento, se la risoluzione è chiesta dal locatore. Entrambi, locatore e conduttore, sono tenuti a comunicare la loro decisione attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Per legge il conduttore è tenuto a versare il pigione pattuito fino all’ultimo mese, le eventuali cauzioni che sono state versate all’inizio della locazione non possono essere considerate pigioni da scalare (come invece spesso avviene), dal momento che lo scopo della cauzione è ben diverso. In altri termini, alla scadenza della locazione, il locatore visita l’appartamento locato al fine di verificare se ci sono stati eventuali danni, se riscontra dei danni potrà trattenere la cauzione, altrimenti la restituirà al conduttore.
Infine è opportuno ricordare che deve essere effettuata una pratica burocratica presso l’ufficio delle imposte: bisogna riempire un apposito modello F23, e pagare entro 30 giorni dal termine della locazione un’imposta di importo fisso di 67 Euro. Naturalmente, il pagamento sarà dovuto da chi recede dal contratto. Bisogna presentare all’agenzia delle entrate competente la ricevuta di tale pagamento.
A questo punto occorre anche ricordare che si tratta di passaggi fondamentali al fine di evitare di pagare le imposte di registro per le successive annualità, dal momento che l’appartamento, in mancanza del pagamento di questa imposta fissa e della presentazione all’agenzia delle entrate, proseguirà e continuerà ad essere ritenuto locato, ed è importante per il proprietario che eviterà di pagare le imposte sul mancato reddito derivante dal canone di locazione.
Occorre ricordarsi infine di comunicare la cessazione della locazione, portando copia firmata della cessazione di locazione, anche all’ufficio tarsu, altrimenti anche questa imposta continuerà ad essere inviata al conduttore.
Comunicazione della risoluzione del contratto di locazione
La risoluzione del contratto di locazione può avvenire in maniera naturale, facendo scadere gli anni previsti dal contratto stesso e liberando l’immobile, oppure può essere effettuata in maniera anticipata. Nel primo caso non è necessaria una procedura particolare, dal momento che come abbiamo detto, il contratto si risolve naturalmente nel corso del tempo. Nel secondo caso è opportuno seguire delle istruzioni precise al fine di comunicare la risoluzione del contratto di locazione. Ecco quali sono le istruzioni da comunicare.
Vi sono in primis alcune motivazioni che possono non far rispettare la naturale scadenza del contratto. Motivazioni che possono essere di diverso tipo. La legge prevede che una risoluzione possa essere anticipata in rapporto al termine solo nel caso in cui ricorrano dei gravi motivi, nel caso in cui le motivazioni in questione non siano state previste nel contratto.
Restrizioni e agevolazioni per l’inquilino
L’inquilino ha maggiori possibilità di vedere risolversi il contratto all’occorrenza dal momento che le restrizioni che colpiscono il proprietario dell’immobile sono maggiori. La legge agevola e tutela in particolar modo l’inquilino.
La risoluzione del contratto può essere effettuata soltanto quando si raggiunge un accordo tra le parti, quindi quando c’è consenso da ambo i lati, o quando ricorrano le cause previste dalla legge. Nel momento in cui il conduttore decida di recedere dal contratto, costui deve inviare un preavviso al locatore mediante una raccomandata con ricevuta di ritorno almeno con sei mesi di anticipo o tre mesi nel caso in cui si sia contratto un vincolo transitorio.
La lettera di preavviso deve essere chiara in ogni sua parte mettendo in risalto la volontà e l’intenzione di recedere anticipatamente e di riconsegnare l’immobile nel mese previsto.
Quando il locatore riceve una comunicazione di risoluzione anticipata del contratto o egli stesso, prendendo accordi con il conduttore decide di risolvere il vincolo, deve attenersi ad una procedura prevista per questo caso.
Comunicazione al Fisco
Il proprietario dell’immobile deve comunicare la cessazione del contratto al Fisco attraverso il pagamento dell’imposta di registro con il modello F23. Quest’ultimo deve contenere le generalità del proprietario e del conduttore e il codice di tributo corrispondente al tipo di locazione.
Sia che il contratto venga risolto anticipatamente che naturalmente, la comunicazione di scadenza del contratto deve sempre essere comunicata in anticipo. Dopo aver visto nello specifico cosa fare nei due diversi casi, dunque, se ci si dovesse trovare in una situazione del genere sarà molto più facile capire come fare.